1 -  O QUE É UMA VISTORIA:

Vistoria é o Exame Visual feito em um edifício para coleta de dados sobre a ocorrência (no passado, no presente ou no futuro) de manifestações danosas ao próprio edifício, a seus ocupantes e também a terceiros.

Edifício é qualquer prédio, casa, sobrado, viaduto enfim qualquer obra edificada pela engenharia.

Diferentemente de uma Inspeção, a Vistoria não mexe, não interfere, não modifica o local, objeto e dispositivos. Se, durante uma Vistoria, o usuário mencionar que "em baixo deste armário o piso está trincado", o Perito não deve remover o armário do local pois a trinca, caso realmente exista, pode estar sendo produzida pelo peso do próprio armário. O Perito deve, naturalmente, tomar o depoimento (chama-se anamnese) do usuário e fazer constar no Laudo essa afirmação do usuário e emitir um Parecer se tal fato é factível ou não. Pode também, o Perito, tomar outras providências como empregar instrumentos como o Endoscópio para registrar a existência de tal trinca sem deslocar o armário do lugar.

Nem sempre uma Vistoria tem o compromisso de determinar, descobrir ou achar a causa ou as causas que tenham produzido ou que estejam produzindo aqueles sintomas. A vistoria pode se resumir apenas na constatação da existência dos sintomas. Chama-se Vistoria de Constatação. Mostra todos os Sintomas mas não determina as causas desses sintomas.

2 - MANIFESTAÇÕES DANOSAS:

São muitas as manifestões danosas que podem ocorrer em um edifício. Comumente encontramos trincas em geral, manchas em geral, entortamentos em geral, rompimentos em geral e outros tipos de manifestações.

As trincas, dependendo dos componentes afetados, podem se desdobrar em fissuras, rachaduras e fendas.

As Manchas, dependendo da causa, podem se desdobrar em infiltração, vazamento, afloramento, desbotamento, descolamento, empolamento,

Os Rompimentos, dependendo da forma e do local podem se desdobrar em vazamento, estouro, deslocamento, explosão, tombamento, desabamento, desmoronamento e os danos podem ser causados diretamente pelo rompimento ou pelas consequências do rompimento, podendo ocorrer um alagamento, uma enchente, uma inundação, um transbordamento, etc.

O Dano pode representar uma perda material ou qualquer outro prejuizo calculável como também pode representar uma perda moral, emocional ou outro tipo de perda de mensuração subjetiva.

3 - PARA QUE SERVE:

A Vistoria serve para registrar a existência ou a não-existência de determinados Sintomas, sintomas que podem ser a própria causa ou o efeito de uma outra causa.

Uma Mancha de Umidade é o efeito de uma causa que pode ser o vazamento de água em uma tubulação.

4 - QUEM PODE FAZER:

A vistoria deve ser realizada por pessoa que conheça e saiba identificar o Sintoma e interpretar a gravidade ou não da situação, isto é, se aquela manifestação, que por si só já é um dano, poderá produzir algum outro dano ao edifício, aos ocupantes ou a terceiros.

Não é necessário ser um "especialista" para perceber, por exemplo, a existência ou o repentino surgimento de uma trinca na parede. O próprio morador poderá fazer essa constatação, mesmo sendo totalmente leigo em assuntos construtivos.

O que o leigo não consegue é determinar a causa, isto é, o que é que está causando esta trinca e se aquela trinca é a única manifestação daquela causa ou se a causa irá produzir ainda outros efeitos ainda mais danosos, como, por exemplo, o desmoronamento do edifício. Chama-se "diagnóstico" a apresentação da causa, ou causas, e a classificação da manifestação quanto à gravidade, ou grau de gravidade.

Os danos comuns que afetam os edifícios em geral podem ser detectatos e identificados por qualquer profissional ligado à construção civil como Arquiteto, Engenheiro Civil, Técnico em Edificações.

Outros profissionais como Pedreiro, Pintor, Eletricista, Mestre de Obras e Encanador também podem detectar e identificar Sintomas danosos nos edifícios. Entretanto, a Lei Federal N⁰ 5.194/66 e a norma brasileira NBR-13.752 estabelecem que "todo trabalho pericial de engenharia na construção civil só pode ser realizado por profissional legalmente habilitado pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.

Não basta, porém, ter o Diploma e ser habilitado pelo CREA. Dependendo do problema, a sua detecção e identificação pode requerer, e é o que acontece na maior parte das manifestações danosas em edifícios, experiência construtiva, isto é, o profissional precisa ter passado por aquilo, e também ter conhecimento científico e tecnológico. Para analisar questões relativas ao manuseio do concreto, por exemplo, o Perito precisa, necessariamente, ter passado por isso para saber como ocorre a segregação, a formação de bicheiras, junta de concretagem, cobrimento, o adensamento do concreto, a realização do slump e muitos outros detalhes executivos que influenciam a resistência do concreto e cujo aprendizado passa necessariamente pela experiência de "por a mão na massa".

Outra expertise desejável é que o Perito tenha passagem por um Laboratório de Ensaios como o IPT - Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, por exemplo, onde o Perito tenha tido oportunidade de estudar o comportamento de componentes construtivos ao longo do tempo. Telhas, canos, caixas enterradas, muros de arrimo, desenvolvem interações com o meio que o circunda e rupturas podem ocorrer sem que haja um agente externo causador. 

Casos envolvendo o solo são de interpretação complexa pois o solo é um "ente vivo" que está passando por uma metamorfose geológica e aquela movimentação ocorreria mesmo se o ser humano não tivesse construído lá.

O profissional que faz vistorias é conhecido genericamente como "perito". Vistoria em edifícios devem ser realizadas por Perito-Engenheiro. No presente trabalho, denominamos, simplesmente, Perito.

Não confundir o Perito (forma simplificada de Perito-Engenheiro) com o Perito Judicial que é aquele profissional nomeado pelo Juiz em uma Ação Judicial que também é chamado de Perito. O Juiz, sendo leigo em construção, nomeia um Engenheiro ou Arquiteto qualquer para fazer o papel de Perito Judicial. Cabe às partes analisar as qualificações do Perito indicado pelo Juiz para saber se ele tem a expertise necessária para realizar a perícia do caso. Se a ação envolve questões construtivas, não é aceitável a indicação de um profissional que nunca construiu nada.

Muitas ações envolvendo "construtoras" questionam a experiência pessoal dos profissionais envolvidos (pedreiros, armador, encarregado, mestre de obras, engenheiro, etc.) e vigas mal concretadas podem ser consequência de negligência do pedreiro, falta de atenção do encarregado, de orientação equivocada do engenheiro, etc. É muito comum a "construtora" querer esquivar-se da sua responsabilidade jogando a "culpa" em cima do operário. Há casos famosos em que prédios inteiros desabaram e quem foi preso foi o "pobre" engenheiro que fez o cálculo da estrutura.

No Brasil, não há diferenciação entre um engenheiro com 30 anos de experiência e um engenheiro recém formado. Não existe classificação de Engenheiro Sênior, Junior, etc. Tampouco existe classificação de Engenheiro Civil - Estruturas, Engenheiro Civil - Hidráulico, etc. Todos os engenheiros civis são iguais. Nos países de primeiro mundo não é permitido um engenherio recêm formado assumir a responsabilidade de uma obra, mesmo que seja a construção de um pequeno sobrado. 

Depois de um certo tempo ele deve ser submetido a "exame" num órgão como o CREA que então o habilita para obras para até 3 andares. Depois de outro tanto ele se candidata a obras maiores e assim por diante, depois de passado por experiências executivas e por exames, o engenheiro vai galgando novas habilitações para obras hidráulicas, de saneamento, pontes, tuneis, etc.

5 - QUANDO FAZER A VISTORIA:

Um vistoria pode ser feita durante, depois ou até mesmo antes do surgimento dos Sintomas de danos.

DEPOIS: Ocorreu um rompimento de uma rede de água que saturando o solo provocou o recalque das fundações que, por sua vez, produziu trincas no piso e nas paredes do edifício. As ações judiciais são, geralmente, do tipo "obrigação de indenizar".

DURANTE: A passagem de veículos pesados em alta velocidade produz trepidações no edifício que, por sua vez, causam a quebra de vidros e o surgimento de rachaduras nas paredes. As ações judicias são, geralmente, do tipo "obrigação de fazer cessar".

ANTES: Uma construtora irá iniciar a construção de um prédio no vizinho e as ações construtivas como tráfego de caminhões, cravação de estacas, compactação de solos, etc. poderão produzir danos no meu edifício. Neste caso, o Laudo vai falar de problemas que não existem, ainda, mas que poderão vir a existir. Por isso chama-se Vistoria Cautelar.

6 - QUEM PODE PEDIR UMA VISTORIA:

Qualquer pessoa, física ou jurídica, pode contratar e pagar uma Vistoria.

Em geral, a vistoria é solicitada pelo morador ou usuário habitual do edifício afetado, pois é ele quem detecta o problema. O locatário (vulgo inquilino) pode contratar e pagar assim como ele pode apenas solicitar, sendo a vistoria contratada e paga pelo proprietário do imóvel.

A construtora poderá contratar a vistoria nos prédios vizinhos à obra que ela vai iniciar como também o morador, proprietário ou condomínio do prédio existente poderá contratar a vistoria em seu próprio edifício.

Quando a Construtora contrata ela está preocupada em não-pagar o conserto de problemas já existentes. Então o Laudo vai mostrar todas as Manifestações Já Existentes. Neste caso a vistoria é uma Vistoria de Constatação. Em edifícios bem conservados, quase não há problemas, então o Laudo é bem simples e com poiucas fotos mostrando os poucos Sintomas existentes.

Quando o Proprietário ou o Condomíno contrata eles estão preocupados com o que não-existe mas que pode vir a existir. Neste caso a vistoria é uma Vistoria Cautelar, isto é, o problema ainda não se manifestou, nem existe ainda, mas pode vir a existir no futuro. Em edifícios bem conservados, quase não há problemas, então o Laudo é bem complicado pois precisa mostrar que todas as partes (piso, paredes e teto) estão firmes e sem nenhuma trinca, nem fissura e muito menos rachaduras e o Laudo vai ter muitas e muitas fotos mostrando todas as paredes, todos os tetos e todos os pisos aonde há possibilidade de surgimento de problemas.

Um profissional com baixo expertise será obrigado a retratar simplesmente, todos as peças de todos os compartimentos, o que vai onerar o trabalho enquanto que um profissional com alto expertise vai relacionar apenas aqueles compartimentos e peças mais sujeitas às consequências danosas das ações construtivas.

7 - SIGILO DA VISTORIA:

Todo Laudo fala de problemas em um edifício.

O Perito não costuma "assinar" um contrato com cláusula de sigilo mas está implícito em toda Vistoria que o Perito não poderá "sair divulgado" aos quatro ventos que Tal Edifício tem muitas trincas e está em "estado deplorável".

Não somente os dados da vistoria como também a própria vistoria deve ser motivo de sigilo.

Também não é viável o Perito fornecer 3 referências no seu orçamento, isto é, indicação de serviço de vistoria similar já realizado pelo Perito com a indicação do nome do Proprietário e endereço do imóvel vistoriado.

8 - PROTEÇÃO POR PATENTES:

Na identificação, descrição e análise dos fenômenos envolvidos em determinados problemas nem sempre é possível a apresentação, no Laudo, de detalhes do processo pois muitos processos, metodologias, materiais e equipamentos, gozam de proteção por patentes, nacionais ou internacionais.

O Perito pode, eventualmente, conhecer em detalhes um processo patenteado mas deve restringir-se aos aspectos "publicáveis". Nos casos em que a revelação de algum detalhe seja crucial para o julgamento de uma ação judicial, pode-se solicitar ao juizo a convocação do proprietário da patente para prestar um esclarecimento a respeito do detalhe. Neste caso, o interessado deve explicar exatamente qual é o detalhe para que o dono da patente possa dicernir sobre a viabilidade ou não de revelar esse detalhe.

roberto\pericias\ExpVis.htm em 24/09/2000, atualizado em 12/08/2012.