SOU VIZINHO DE UMA OBRA NOVA

A construção de uma obra nova é uma atividade que sempre introduz perturbações na vizinhança da obra. As construtoras e empreiteiros querem entregar a obra o mais rápido possível e com mínimo custo e preferem, quando possível, não equipar seus funcionários com o indispensável Equipamento de Proteção Individual, exigido até por lei, não redomar a obra para evitar a distribuição de pó pela região, não lavar as ruas que ficarão sujam pela terra derramada e muitas outras omissões acobertadas por “omissões” por parte de órgãos fiscalizadores como Prefeitura, Ministério do Trabalho, Ministério Público, etc.

 

Muitas leis são desrespeitadas e muitas leis são omissas com relação a determinados detalhes. Começa pela Lei do Zoneamento que define, por exemplo, que a zona onde está o seu imóvel é uma Zona Residencial, podendo ser exclusivamente residencial ou predominantemente residencial e daí, a Prefeitura só poderia “autorizar” a realização de atividades ditas “compatíveis” com a moradia, propiciando a tranquilidade e a segurança que os moradores desejam e merecem.

A Construção Civil é uma atividade de natureza “industrial” e a Lei do Zoneamento nem sempre entra nesse mérito e a Prefeitura só analisa a “obra pronta” não se preocupando com aquele período de vários meses e até anos durante os quais aquela atividade industrial que emprega mão de obra de produção industrial e equipamentos de produção industrial como betoneiras, bate-estacas, lixadeiras, furadeiras, serra circular, martelos, serrotes e outros que produzem irritantes ruídos e barulhos ensurdecedores além de vibrações e trepidações.

Será que aquela simples tela de nylon com que se enclausula uma obra é suficiente para isolar todas as fontes de perturbação?

Poeira que afeta a saúde e o barulho que perturba o sossego são interferências prejudiciais prevista no  Código Civil, no seu artigo:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Mais recentemente, os moradores vizinhos ganharam, na Justiça, o direito ao seu sossego. Veja um exemplo do Anel Rodoviário que está sendo construído no entorno de São Paulo.

Dá para ver que se trata de uma Solução Paliativa unilateral que resolve apenas o sossego dos moradores vizinhos da estrada mas não vê o lado da segurança do motorista, nem muito menos a questão ecológica que dá condições para a fauna ter livre acesso.

O motorista que entrar nesse “túnel” não terá mais a visão da paisagem, a viagem se torna monótona, cansativa e irá provocar sonolência o que poderá resultar em acidentes. Vindo a ocorrer um acidente grave como um engavetamento, não há como as equipes de socorro e resgate chegarem ao local.

Os muros são intransponíveis e não há nenhuma abertura de segurança. O combate ao fogo será prejudicado pois não há espaço suficiente para o preparo da mangueira de combate. Também não será possível a remoção dos feridos por via terrestre.

Outra questão são os danos causados pelos efeitos nocivos da nova obra como rebaixamento do lençol freático que tanto danos causam a edifícios vizinhos e entenda como “vizinho” moradores situados a centenas de metros do local das obras.

O QUE FAZER?

Diversas providências, não usuais, podem ser tomadas para o encaminhamento das questões.

Segue uma rápida descrição de algumas situações típicas envolvendo conflito entre um Morador Tranquilo e uma Construtora que resolveu construir no terreno vizinho. 

 

1ª PROVIDÊNCIA: PROFISSIONAL DE DIREITO.

Contratar um Profissional de Direito com experiência em Ações Cíveis relativas ao Direito de Vizinhança que tenha pleno domínio dos artigos de N^0S 1.277, 1.280, 1.281 e 1.311 do Código Civil.

Para quem não conhece, vai aí os artigos:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Observe que não se deve ficar esperando a coisa acontecer, isto é, que a obra comece e comece também as trincas, afundamentos e quebradeira na sua casa.

Muitas ações são concluídas em torno de afirmações do tipo “sua casa era velha e já estava caindo aos pedaços” mas depois que ela caiu devido ao impacto da obra vizinha, não há como provar que a casa embora velha tinha resistência suficiente para suportar bem as ações do dia a dia como chuvas, ventos e trepidações vindas da rua e que se a construtora não tivesse feito a obra para construção do novo prédio a “sua casa” ainda estaria lá em perfeitas condições de se morar. 

 

2ª PROVIDÊNCIA: PROFISSIONAL DA CONSTRUÇÃO.

Contratar um Profissional da Construção com experiência em Perícias e que tenha construído um número significativo de edifícios e que tenha realizado pesquisas sobre qualidade e durabilidade de materiais, componentes e processos construtivos.

Não basta ser possuidor de um Diploma Universitário - Precisa ter experiência construtiva.

Um Perito experiente, tendo acesso das Dados Característicos da obra vizinha e os métodos construtivos que a construtora pretende utilizar na sua construção, poderá antever os efeitos danosos que a obra vizinha possa vir a causar na sua casa.

Muitos dos problemas ligados a solos só irão se manifestar muitos anos após a construção. Problemas de acomodação do solo podem surgir 10 depois da obra pronta.

Existem “laudos” e “laudos” e seu conteúdo será diferente em função das finalidades dos mesmos.

A Construtora, ao fazer uma Vistoria Técnica em sua casa, vai apontar em um laudo os casos “já existentes”. Se a sua casa for nova e tiver uma única trinca e esta estar localizada na parede da cozinha, o laudo da Construtora vai apontar e ilustrar com fotografias essa trinca. O laudo vai ter poucas fotos.

A Construtora está preocupada em se defender no futuro caso você venha a acusá-la de ter causado o aparecimento de uma trinca na parede da cozinha. Ela vai se defender mostrando a foto e provando que numa certa data, antes mesmo de começar a construir o prédio novo a trinca já existia.

Ao contrário da Construtora, a sua casa precisa de um laudo mostrando tudo que “não existe”.

É um laudo que costuma ser muito trabalhoso pois precisa mostrar todas as paredes, todos os tetos e todos os pisos da casa sem trinca e sem manchas de infiltração de água. Assim, no futuro, fica fácil mostrar que o problema surgiu “depois” que a construtora começou a construir o prédio novo. O laudo vai ter muitas fotos.            

O laudo da Construtora vai mostrar os problemas já existentes: Problemas que já existiam antes mesmo do início da obra.

O laudo do Proprietário vai mostrar todos os locais que não têm problemas: Se durante a construção vier a surgir algum problema neste local é será fácil comprovar que o problema surgiu depois da data da vistoria.

3ª PROVIDÊNCIA: DADOS DA OBRA.

Solicitar, talvez até intimar, a Construtora a apresentar os dados característicos do prédio que será erigido e os processos que serão utilizados para construí-lo.

Quem conhece bem a sua casa, que é velha, é você mesmo. Quando foi construída, como foi construída, que reformas foram realizadas.

Então, quem tem que fazer a análise do impacto causado pela construção vizinha sobre a sua casa é você mesmo com a assessoria de um Profissional da Construção.

Esse profissional, da sua inteira confiança, de posse dos Dados Característicos da Obra como altura do prédio, número de subsolos, volume estimado de terra que será removida, sistema de escoramento da escavação, processos construtivos que se pretende utilizar na confecção das fundações, duração da construção e outros estudará os impactos negativos que a obra poderá produzir sobre a sua casa.

O impacto negativo não se restringe apenas a trincas, afundamentos e infiltrações na própria casa mas deve antever ruídos, trepidações, vibrações, a queda de chapiscos de cimento, respingos de tinta e até eventual queda de materiais e ferramentas da construção.

Você costuma estender a roupa em varais no quintal, seu carro fica estacionado no quintal sem abrigo? Toda manhã a sua mãe idosa toma sol no jardim...

Pode haver perturbações de outra ordem, por exemplo, você tem um atelier de arte ou um estúdio de música ou, se for vigilante noturno, ter necessidade de dormir durante o dia.

Entenda que o Código Civil lhe dá garantir de viver bem na sua casa, localizada naquele bairro e que a Lei do Zoneamento proíbe qualquer atividade industrial no seu bairro.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.Talvez, a garantia que o vigilante noturno precise seja a de continuar a dormir durante o dia num outro local, em casa alugada pela Construtora durante o período que durar a construção do prédio novo. 

4ª PROVIDÊNCIA: REGISTRO DO LAUDO EM CARTÓRIO.

O Laudo do Vistoria deve ser registrado em Cartório.

Pode ser num Cartório de Registro de Títulos e Documentos como pode ser também no Cartório de Registro de Imóveis onde será feita uma averbação no registro, mencionando a vistoria realizada.

O Profissional de Direito poderá esclarecer quais são as diferenças.

Deve-se pensar bem pois alguns cartórios cobram o registro “por folha” e não é barato não. Imagine quanto vai custa o registro de um Laudo de Vistoria que pode ter 400 folhas.

Modernamente, não se faz mais Laudos impressos em papel. O Laudo de Vistoria é um relatório confeccionando num editor de texto que resulta num Arquivo Eletrônico tipo DOC. Para a leitura do laudo, quando em formato DOC, deve-se ter licença de uso do software que pode ser o MS-WORD ou outro similar.

A Justiça não aceita mais Laudos na forma impressa em papel, devendo ser, obrigatoriamente, em formato eletrônico PDF – Portable Document Format cujos leitores, como o Adobe Reader, são distribuídos gratuitamente na Internet.

O Documento Eletrônico deve receber Assinatura Digital Certificada de acordo com as disposições  normativas da ICP-Brasil – Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira, instituída pela Medida Provisória N⁰ 2200-2 de 24 de agosto de 2001.

Aquela assinatura antiga que a gente fazia num documento, por meio de um rabisco feito com capricho para não ser falsificado e que podia até ter a Firma Reconhecida não é mais usual.

Vez ou outra deparei com uma situação em que a Construtora, tendo feito o Laudo de Vistoria, pede que o proprietário assine também este laudo concordando com o seu conteúdo. Ora, um Laudo de Vistoria é um documento legal em que um Profissional Habilitado registra os eventos e sintomas anômalos que encontrou na realização da vistoria e precisa ser feito em conformidade com as normas técnicas brasileiras como a NBR-13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil - da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Além disso, todo e qualquer trabalho de engenharia deve receber uma Anotação de Responsabilidade Técnica do Profissional Habilitado, se engenheiro no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia e se arquiteto no CRA – Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo conforme a Lei Federal N⁰ 6.496 de 7 de dezembro de 1977.

Também já encontrei laudos contendo fotografias grosseiramente rasuradas à mão livre com anotações, marcas e setas aplicadas sobre a fotografia. Trata-se de rasuras e adulterações que tornam nula a validade e a confiabilidade do laudo. 

5ª PROVIDÊNCIA: NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA.

Caso todas as tratativas e tentativas de negociação com a Construtora resultarem nulas e ela der inicio às obras, você terá a chance de embargá-la, isto é, valer-se da força do Poder Judiciário para impedir a sua continuidade.

A Ação de Nunciação de Obra Nova é um tipo específico de Ação Judicial regulada no Capítulo VI do Código de Processo Civil. É o jeito correto de "mandar parar a obra". Veja parte da questão, a seguir:

Capítulo VI - DA AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

Art. 934. Compete esta ação:

I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho Ihe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;

III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

Art. 935. Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o embargo extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.

Parágrafo único. Dentro de 3 (três) dias requererá o nunciante a ratificação em juízo, sob pena de cessar o efeito do embargo.

Art. 936. Na petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do art. 282, requererá o nunciante:

I - o embargo para que fique suspensa a obra e se mande afinal reconstituir, modificar ou demolir o que estiver feito em seu detrimento;

II - a cominação de pena para o caso de inobservância do preceito;

III - a condenação em perdas e danos.Parágrafo único. Tratando-se de demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios e obras semelhantes, pode incluir-se o pedido de apreensão e depósito dos materiais e produtos já retirados.

Art. 937. É lícito ao juiz conceder o embargo liminarmente ou após justificação prévia.

Art. 938. Deferido o embargo, o oficial de justiça, encarregado de seu cumprimento, lavrará auto circunstanciado, descrevendo o estado em que se encontra a obra; e, ato contínuo, intimará o construtor e os operários a que não continuem a obra sob pena de desobediência e citará o proprietário a contestar em 5 (cinco) dias a ação.Observe que o

Artigo 934 prevê o caso de Prédio de Apartamentos em que um vizinho faz uma reforma no apartamento dele e essa obra prejudique o seu apartamento. 

6ª PROVIDÊNCIA: AUTORIZAÇÃO DE OBRA NA SUA CASA.

Caso seja constatada a necessidade de alguma obra acautelatória em sua casa, a Construtora deve elaborar o Projeto dessa obra e tal projeto deve ser aprovada por você.

Obras de grande porte como as obras públicas como metrô subterrâneo, galeria de águas pluviais, adutora de abastecimento de água, coletor tronco de esgoto sanitário costumam apresentar impactos altamente negativos nos edifícios, em especial, em edifícios de pequeno porte como Casas e Sobrados.

É comum, nessas intervenções, a adoção de medidas invasivas como o “enfilamento” em que estacas metálicas horizontais e inclinadas são introduzidas no terreno sobre o qual a edifício esteja edificado. Trata-se de intervenção que restringe as futuras ocupações do imóvel.

Nesses casos é comum o acerto de um valor indenizatório.

Se a intervenção for por um período limitado de tempo, então acerta-se uma valor como se fosse um aluguel mensal que será pago nesse período. Se a intervenção for permanente, então acerta-se uma valor fixado. 

7ª PROVIDÊNCIA: BOLETIM DE OCORRÊNCIA POLICIAL.

Como toda ação que envolve terceiros, qualquer evento, dano, acidente ou desastre que venha ocorrer na construção ou em decorrência da construção precisa ser levada a uma Autoridade Policial, agente representativo do Poder Judiciário para que em documento legal seja registrada a Data, o Horário, a Circunstância e a identificação dos Envolvidos.

Pode, a Autoridade Policial, em função da gravidade do evento, solicitar a perícia do Instituto de Criminalística.

O Perito do Instituto de Criminalística irá emitir um Laudo porém deve-se ter em mente que tal laudo é restrito aos aspectos criminais não se atendo a outras questões como trincas e causas de trincas.

Antes de se dirigir a uma Delegacia da Polícia Civil, o proprietário do imóvel atingido deve receber orientações do Profissional de Direito a fim de que o registro policial contenha os elementos importantes para a preservação dos direitos do proprietário do imóvel afetado. 

8ª PROVIDÊNCIA: AÇÕES INTERRUPTIVAS.

Há desastres e acidentes cuja ocorrência é contínua e uma ação interruptiva deve ser desenvolvida para não agravar a situação dos atingidos.

Tal caso é, por exemplo, o rompimento de uma adutora de abastecimento de água.

Se a válvula não for fechada, o esguicho produzido pelo rompimento continuará a causar prejuízo contínuo e crescente.O proprietário do imóvel atingido, vendo seu prejuízo aumentar com o passar do tempo, poderá querer tomar a iniciativa de intervir no processo diretamente ou contratando uma firma especializada para fazer cessar a causa.

Esta ação deve, na medida do possível, ser combinada com os demais envolvidos para que depois de tudo esclarecido, o pagamento dessas despesas possa ser imputado ao responsável pelo desastre. Dentre esses demais envolvidos, não esquecer do Inspetor de Risco, um profissional enviado pela Companhia de Seguros.

9ª PROVIDÊNCIA: AÇÃO JUDICIAL

Os proprietários dos imóveis atingidos por evento danoso da construção da Obra Nova podem desejar receber ou recuperar os prejuízos causados por falhas, negligência, imperícia, etc. cometidas na execução de obra nova.

Não sendo possível um Acordo Amigável, deve se dar entrada a uma Ação na Justiça Cível.

Esta ação pode ser um Pedido de Reparação dos Danos (caiu um tábua no telhado da minha casa e quero que a Construtora conserte o telhado) ou uma Ação Demolitória (construiram invadindo parte do meu terreno e quero que a parte invadida seja demolida) ou um Pedido de Ressarcimento (tive que pintar o meu carro manchado por respingos de tinta da obra e quero que a Construtora me reembolse o que paguei) ou outro tipo como uma Cominatória de Obriagação de Fazer ou de Obrigação de Não-Fazer. Quem vai determinar o tipo de ação é o Profissional de Direito.

A Ação Judicial deve ser instruída com provas e argumentos convincentes.

Caso seja anexado à inicial da ação um laudo técnico esclarecedor, com argumentação convincente, de fácil compreensão de leigos a ação não terá, necessariamente, evolução para a Perícia Judicial e outras iniciativas onerosas e demoradas.

Por isso é importante que seja produzido um Laudo de Vistoria imparcial, completo e contendo argumentos convincentes estabelecendo de forma clara e inequívoca o nexo causal de todos os efeitos que causaram danos ao imóvel.

No andamento do processo judicial existem outras providências como Audiência de Conciliação, Impugnação do Perito, Indicação de Assitente Técnico, Apresentação de Quesitos para a Perícia, Perícia Judicial, Laudo de Contestação e Audiência, mas por se tratar de providências específicas dentro de um processo judicial, recomendamos esclarecer os detalhes com o Profissional de Direito.

FINALIZANDO ...

Como veem, são muitas as providências que se pode tomar quando uma construtora resolve erguer um prédio novo ao lado ou perto da sua casa.

Tenho acompanhado diversos casos de "lançamento de empreendimento" onde a Construtora "convida" os moradores próximos para um evento onde são apresentados todos os responsáveis pelo empreendimento, como o Arquiteto autor do projeto, o Engenheiro que fez os cálculos estruturais, o Engenheiro que fez o projeto das fundações, o Geotécnico que definiu os tipos de fundações, o Engenheiro que será encarregado de tocar a obra, o Mestre de Obras, o Relações Públicas que fará a ligação dos moradores com a Construtora e o Perito que fará a Vistoria Técnica em cada imóvel da vizinhança.

Nessa reunião é costume a Construtora entregar a cada Vizinho os Dados Característicos da Obra para que o morador, o proprietário e o engenheiro do proprietário possam analisar os impactos da nova obra sobre o seu imóvel.

Afinal, dependendo do porte do empreendimento, serão 4 anos de convivência que se deseja ser absolutamente pacífica e bastante amigável.

O autor desta matéria é o engenheiro Roberto Massaru Watanabe, formado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo - Turma de 1972, participou do projeto das grandes obras da engenharia nacional como o Sistema Cantareira de Abastecimento de Água da Grande São Paulo, a Rodovia dos Imigrantes e as Hidrelétricas de Ilha Solteira, Itaipú e Tucurui. A hidrelétrica de Ilha Solteira formou o primeiro reservatório artificial do mundo com preocupação ecológica onde um grupo de trabalho realizou, em 1972, a relocação de toda a fauna da área a ser inundada para novos habitats em locais acima da cota máxima de inundação. Trabalhou também no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, onde desenvolveu inumeras pesquisas sobre qualidade, durabilidade e vida útil de materiais, componentes e processos construtivos. Mais detalhes sobre os trabalhos de Watanabe . Desejando pedir a ele um orçamento para um trabalho de Vistoria Técnica, Cautelar ou de Constatação, em seu imóvel . Se quiser falar diretamente com ele ligue: (11)

RMW\pericias\ObraVizinha.htm em 28/03/2013, atualizado em 20/07/2019.