PRAZOS
PARA RECLAMAR DE DEFEITOS EM OBRA
Finalmente,
depois de muitas idas e vindas, recebi as chaves do meu apartamento e a
construtora "me obrigou" a assinar um Termo de Recebimento
com cláusulas que isentam totalmente ela de qualquer problema construtivo.
Tá certo isso? É legal?
Quando
tratamos de problemas em edifícios (apartamento, casa, sobrado, loja,
fábrica, etc.), deparamos com a questão do PRAZO e surge a indagação sobre
o que exatamente trata o prazo. É o prazo da construção? É o prazo da vida
útil? É o prazo da garantia? É o prazo da responsabilidade? Afinal, de que prazo estamos falando?
1
– PRAZOS DE UM DEFEITO VISÍVEL:
Prazo
de Garantia:
é aquele tratado pelo Código de Defesa do Consumidor e refere-se ao bom
funcionamento do bem adquirido.
CDC - artigo 18: “os
fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem
solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios
ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim
como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do
recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeita das às
variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a
substituição das partes viciadas”.
O Cóidgo estabelece que todo produto deve ser
Garantido.
O
Código prevê dois tipos de Responsabilidade enquadráveis como Garantia. É
a Responsabilidade Objetiva e a Responsabilidade
Subjetiva.
Entende
o Código que Responsabilidade Objetiva é aquela decorrente de falhas e defeitos
que basta a constatar a sua existência sendo dispensada a prova que ele
existe por falha do construtor ou do material.
Exemplo
1: Comprei um liquidificador e chegando em casa, ao desembalar, constatei que
ele não funcionava. Este é um defeito aparente de fácil constatação. A
loja tem 30 dias para resolver o problema.
Exemplo
2: Ao receber as chaves do apartamento zero km, constatei que da torneira da
cozinha não saía água. A construtora tem 30 dias para resolver o problema.
Exemplo 3: Ao receber as chaves do meu apartamento zero km, constatei que
não consigo entrar com meu carro na vaga reservada ao meu apartamento. A
vaga é apertada, é de difícil acesso ou é não-existente.
Esse
tipo de problema, classificado pelo Código como “defeito aparente de fácil
constatação” deve ser reclamado num prazo máximo de 90 dias. Sendo de
Responsabilidade Objetiva, basta provar que o defeito existe.
Basta provar que o problema existe, dispensando a apresentação de Laudos caros
e de elaboração demorada.
Exemplo
4: Andando pela garagem constatei que existe uma trinca numa viga. É um
defeito aparente, porém não é de fácil constatação. Como se refere à
solidez e segurança do edifício, também é um problema de Responsabilidade
Objetiva. isto quer dizer que ao proprietário basta provar a sua existência
sem se importar com a causa e a
construtora terá um prazo de 30 dias para resolver o problema.
Esse
tipo de problema, classificado pelo Código como “defeito aparente
relacionado com a solidez e segurança do edifício” deve ser descoberto num
prazo máximo de 5 anos. Sendo de Responsabilidade Objetiva, basta provar que
o defeito existe.
Diz
ainda o Código de Defesa do Consumidor: "Não sendo o vício
sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir,
alternativamente e à sua escolha:
Alternativa I - a substituição do produto por
outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
Alternativa II -
a restituição
imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de
eventuais perdas e danos;
Alternativa III -
o abatimento proporcional no preço”.
Passados
os 5 anos: Ultrapassado tal prazo, cessa a Responsabilidade Objetiva porém
perdura a Responsabilidade do Construtor e fica na dependência de ser provada
a culpa por parte de quem demanda judicialmente.
Isto quer dizer que, neste caso, será necessário um Laudo Pericial, elaborado
por um especialista que relacione o efeito à causa (chama-se a isto de
estabelecer o nexo-causal) demonstrando ou fundamentando a responsabilidade do
Construtor que, por alguma razão como imperícia, descuido, falha, omissão e,
em alguns casos até com intenção, tenha causado ou contribuído com ocorrência
do vício.
CONCLUSÃO:
Os defeitos aparentes de fácil constatação devem ser detectados no prazo máximo
de 90 dias, os defeitos aparentes relacionados com a solidez e segurança
do edifício devem ser detectados no prazo máximo de 5
anos e ambos são considerados pelo Código de Defesa do Consumidor como
sendo de Responsabilidade Objetiva, então a reclamação deve ser
feita no PROCON sem a necessidade de laudo ou qualquer outro relatório técnico
sobre a causa dos problemas e a construtora tem um prazo máximo de 30 dias
para resolver os problemas.
Na
minha experiência, mesmo quando o proprietário tem um belíssimo Laudo Técnico
em mãos é melhor não levar o laudo no Procon. Há uma ideia mais ou menos
generalizada de que PROCON é coisa de pobre. Então um reclamante que aparece
“todo bonitão” de paletó e gravata e ainda com um Laudo Técnico em mãos
é rotulado como “rico” e não receberá “toda a atenção” por parte
do atendente. Vá sozinho e não leve o Engenheiro e muito menos o Advogado.
2
– PRAZOS DE UM DEFEITO INVISÍVEL
O
defeito invisível é aquele que não se vê, que se encontra oculto, como um
cano de água furado. Havendo a formação de manchas de umidade, então poderá
ser classificado como defeito aparente pois se vê claramente a mancha, embora
não se vaja a "causa" que seria o furo no cano.
Mas
quando não há qualquer manifestação visível, o problema é considerado um
Vício Oculto. Previsto no Código Civil, ao defeito oculto na coisa móvel ou
imóvel, juridicamente é dado o nome de “vicio redibitório”, o que
significa possibilidade de redibir (direito de anular) o contrato por existência
de vicio oculto, ou que já existia quando da realização da transação, e
que por esta razão impede que a coisa adquirida possa ser utilizada para os
fins a que se destina, ou lhe diminuam o preço.
Situações
comuns podem caracterizar vícios ocultos, tais como defeitos existentes nas
tubulações, que venham a causar infiltrações, vazamentos, alagamentos,
defeitos estruturais que somente com complexa diligência técnica podem ser
identificados e defeitos relativos ao acabamento que venham a causar
rachaduras ou fissuras internas.
Esses
direitos, no entanto, não estão garantidos apenas no Código de Defesa do
Consumidor, mas vêm postos também no Código Civil e na Lei 4.591/64.
Considera-se
o estabelecido na legislação civil, de que se conta o prazo de vinte anos
para ajuizar eventual ação. Não se aplicam os prazos prescricionais do próprio
Código de Defesa do Consumidor ante a expressa dicção do seu artigo 7º, daí
prevalecerem as regras do artigo 618 do Código Civil (anterior art. 1.245),
como prazo de garantia, e a do artigo 205 do Código Civil -10 anos- (anterior
177, com prazo prescricional em 20 anos, reafirmado pela Súmula 194- Superior
Tribunal de Justiça).
“STJ
Súmula nº 194 - 24/09/1997 - DJ 03.10.1997
Prescrição
- Construtor - Indenização - Defeitos da Obra
Prescreve
em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos
da obra.”
Neste
caso há a necessidade de diligência investigatória feita por um
profissional experiente demonstrando o nexo causal, isto é, quem ou oque está
causando, ou causou, aquele defeito apresentando argumentos fundamentados na
ciência e na tecnologia.
Não
é aceitável argumentos subjetivos como “eu acho”, “eu tenho a certeza
de”, "isto é muito comum" ou qualquer outra afirmação que não possa ser comprovada pela prática
da engenharia.
CONCLUSÃO:
Os defeitos ocultos devem ser periciados (investigação à procura da causa)
por profissional experiente que deve elaborar um Laudo Técnico mostrando a
Responsabilidade do Construtor, seja por esquecimento, negligência, imperícia, decuido
ou até a falta de experiência.
Cuidado! ao falar de "falta de
experiência" pressupõe-se que quem fala tenha a experiência. Na
minha experiência pessoal, já encontrei muitos "profissionais" que
criticam abertamente sobre a "falta de experiência" pelos
executores de obras mas sem prestar atenção nele mesmo que "nunca
construiu nada".
A
reclamação deve ser feita no Fórum Cível, acompanhada do Laudo Técnico, e
o proprietário tem um prazo de até 20
anos (vinte anos) para fazer essa reclamação.
Veja mais
sobre Ações Judiciais em www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/acoes.htm
3
– PRAZOS DA NBR:
A
norma brasileira NBR-15.575 – Desempenho de Edificações estabelece alguns
prazos denominados Vida Útil de Projeto.
Não
podemos confundir o prazo da VUP com o prazo da Garantia da Construtora.
Os
prazos de GARANTIA, no Brasil, são: 90 dias, 5 anos e 20 anos determinados em
Leis Federais conforme visto acima.
Ao
contrário, os prazos da norma são “garantias” mas apenas uma duração
estimada. Qualquer problema que vier a ocorrer antes de findo o prazo
estipulado na NBR-15.575 não significa o conserto automático pela
construtora.
Mais
detalhes sobre a NBR-15.575 em www.ebanataw.com.br/roberto/habitabilidade/hab16.htm
4
– PRAZOS DA ART.
A
Anotação de Responsabilidade Técnica, documento emitido exclusivamente
pelos Conselhos Regionais de Engenharia, é de emissão obrigatória em
qualquer serviço de engenharia. Veja mais detalhes na Lei Federal Nº
6.496/77.
Veja
mais sobre ART em www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/art.htm
Dar
Baixa em uma A.R.T. é um ato
administrativo em que o engenheiro comunica o Crea sobre o encerramento do
contrato.
A
Baixa não determina o fim da responsabilidade técnica pela
obra ou serviço de engenharia executado, que é definida por legislação
federal específica. Assim, a baixa da A.R.T. não exime o profissional das
responsabilidades administrativa, civil ou penal.
Na
Babilônia, se um engenheiro fez uma obra mal feita e esta ruiu e matou o
filho do proprietário, este tem todo o direito de matar o filho do
engenheiro. Veja mais sobre o Código de Hamurabi em www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/codigohamurabi.htm
