3 - O ACERVO TÉCNICO

1 - O QUE É O ACERVO TÉCNICO:

Define-se como Acervo Técnico o conjunto de informações que disponibilizam as definições, procedimentos, dimensões, projetos, materiais, diretrizes de como foram elaborados, como foram construídos, com estão sendo feitas as manutenções, inspeções periódicas, enfim, todas as informações relativas à vida do edifício e de suas instalações. Antigamente eram formados por plantas, desenhos, fotografias, especificações, relatórios, catálogos, folhetos, etc. mas, modernamente, são formados também por arquivos eletrônicos mantidos no disco rígido, em CDs, DVDs, Pen-Drive e outras mídias digitais.

Os arquivos digitais podem ser gravados em formatos diversos com DWG, DOC, PPW, etc. mas deve-se tomar o cuidado de se eleger sempre o formato que independe de se ter o software proprietário. Um dos formatos mais adotados é o PDF que significa Portable Document Format, que se traduz como "formato de documento que pode ser livremente acessado em qualquer computador".

Antes mesmo do nascimento do edifício, já existe um Acervo Técnico de considerável volume, composto pelos Projetos, Especificações e documentação legal como Projeto Aprovado pelos órgãos públicos como Prefeitura, Corpo de Bombeiros, Vigilância Sanitária, etc.

Veja quais são os documentos técnicos de entrega obrigatória da Construtora para o Proprietário (ou Proprietários, no caso de edifício em Condomínio) ao finalizar a construção do edifício - . 

Mais que a manutenção e conservação de um automóvel, a manutenção e a conservação de um edifício e suas partes exigem determinados cuidados, como o emprego de produtos de limpeza, para que as partes, estrutura, revestimentos e aparelhos não sofram danos de difícil reparação. O Manual de Uso, Manutenção e Conservação, mais conhecido como Manual do Proprietário é de porte obrigatório até para saber o tipo de detergente que pode ser utilizado nos pisos da casa. A norma brasileira NBR-14037 determina o conteúdo mínimo obrigatório de um Manual do Proprietário.

2 - MEIO DE ARMAZENAMENTO E ARQUIVAMENTO:

Antigamente os desenhos eram apresentados em folhas, podendo as folhas serem de papel, plástico, vidro, etc. Veja os principais tipos existente:

Atualmente, além daquelas existem dezenas de outras formas como as mídia digitais:

Cada um desses meios de armazenamento apresenta suas vantagens e desvantagens. A grande vantagem dos desenhos em papel é que dispensa o emprego de computadores e de softwares para serem visualizados. As formas de visualização em mídia eletrônica requerem o emprego de computadores além de um Software especial tipo "AutoCAD" para a visualização dos desenhos. Além do computador e do software requer também conhecimento de operação.O formato conhecido como PDF é preferido pois o arquivo pode ser aberto em qualquer computador. Outra "midia" que começa a ganhar corpo é o Armazenamento na Nuvem. Neste sistema, o arquivo não fica num determinado computador e nem numa determinada mídia física. O arquivo fica "nas nuvens" num computador que pode ser acessado, pela Internet, a partir de qualquer computador do mundo. Obvimente existe um sistema de senhas para garantir a segurança, a privacidade e o sigilo das informações. Trata-se de um sistema muito prático, muito útil quando temos uma quantidade grande de pessoas que acessam as informações do acervo como num Condomínio Residencial em que a Administradora, o Sindico, os funcionários e, principalmente, os Proprietérios e Moradores necessitam de informações atualizadas sobre o prédio e de suas instalações.

3 - EVENTOS QUE MODIFICAM O ACERVO TÉCNICO:

Diversos eventos podem modificar o Acervo Técnico.

 

4 - RESPONSABILIDADE PELO FORNECIMENTO DE DADOS E INFORMAÇÕES PARA O ACERVO TÉCNICO:

Todos aqueles, pessoas físicas, pessoas jurídicas ou órgãos da administração pública.

Os documentos podem ser cópias ou originais.

Quando o documento é do tipo "original" como por exemplo um desenho em Papel Vegetal, deve-se tomar todo o cuidado no seu manuseio pois trata-se de "FILHO UNICO" e portanto será impossível obter outro no caso de perda.

Quando o documento é fornecido na forma de arquivo eletrônico será necessário testar se o arquivo pode ser "aberto" no computador do proprietário, pois existem muitos formatos diferentes e nem todos podem ser abertos.

Quando forem executadas obras, reformas ou novas instalações, o contratado (empreiteiro, construtora, pedreiro, encanador, eletricista, etc.) deve, obrigatóriamente, entregar o Projeto Como Construído, um desenho ou especificação que mostre, tecnicamente, exatamente o que foi feito, oque foi modificado, o que foi subtraído e o que foi acrescentado.

Casos em que aparelhos, partes ou componentes foram substituídos por produtos diferentes:

Exemplo 1: A Lâmpada da casa de bombas que era do tipo incandencente de 150 Watts foi substituída por tipo eletrônica de 25 Watts. 

Exemplo 2: Morador do Apartamento 52 substituiu o chuveiro comum por Chuveiro com Pressurizador (nota: O Chuveiro com Pressurizador afeta o desempenho da coluna hidráulica do prédio). 

Exemplo 3: Morador do Apartamento 71 instalou Triturador na pia da cozinha (o Triturador afeta as instalações sanitárias do prédio).

Há casos de reformas ou modificações nas dependências privativas em que o proprietário deve, obrigatoriamente, solicitar autorização do Condomínio e até da Prefeitura.

Exemplo 1 - O morador do Apartamento 93 pretende instalar uma Banheiro de Hidromassagem. Neste caso há necessidade de verificação do seguinte:

1 - O piso do local onde será instalada a Banheira de Hidromassagem irá suportar o Peso e a Vibração causada pela banheira?

2 - As instalações hidráulicas do prédio não serão afetadas pela vazão extra de entrada?

3 - As instalações sanitárias do prédio não serão afetadas pela vazão extra de saída?

Exemplo 2 - O morador do Apartamento 13 pretende mudar a porta do Banheiro de lugar. Neste caso há necessidade de verificação do seguinte:

1 - No local onde se pretende colocar a porta, há passagem de tubulação de uso comum do prédio?

2 - O local onde se pretende colocar a porta não seria ponto de sustentação da alvenaria estrutural dos apartamentos superiores?

3 - Com que material pretende fechar a abertura onde estava a porta antiga? Blocos de concreto pesam 260 kg/m2 enquanto que Blocos Cerâmico pesam apenas 150 kg/m2.

POR ONDE PASSAM AS TUBULAÇÕES EMBUTIDAS NAS PAREDES? Posso fixar o armário nesta parede?

O momento muito festejado de Entrega das Chaves, além de muito esperado é momento crítico em que a Construtora passa a responsabilidade para o novo Proprietário. Você não sabia que o piso cerâmico da sala não podia ser lavado com jatos de água? Quem poderia "adivinhar" que na parede passava um cano de esgoto e começou a jorrar água suja no quarto quando enfiamos um parafuso para instalar o suporte da TV?

Pois é, no tal Evento de Entrega das Chaves que algumas Construtoras realizam com bolos e bebidas e até coloca um Arquiteto para dirimir qualquer dúvida, o que vemos é algo parecido com:

Talvez alguns canos a gente consegue adivinhar. Por exemplo, vendo a tomada e o interruptor a gente imagina que tenha um eletroduto levando o fio elétrico mas por onde passa?: Vem por cima? Vem de baixo? Difícil saber. Perguntei ao Arquiteto que a Construtora disponibilizou para nos esclarecer mas nem ele tinha certeza.

Nessas paredes pretendo pendurar um monte de coisas. Veja meu "projeto" de decoração:

Por isso, até atendendo determinação do Código de Defesa do Consumidor, a Construtora oferece uma situação em que todos os tubos, de eletricidade, de telefonia, de água, de esgoto, de gás, etc. embutidos nas paredes são indicados por meio de fitas adesivas coloridas que o novo Proprietário deve fotografar e até medir as distâncias para que no futuro quando for fazer a instalação de arandelas, armários, estantes o instalador possa saber exatamente onde pode furar e meter parafusos sem que atinja algum tubo embutido. Veja um exemplo:

São fitas autoadesivas de fácil remoção e não danificam a pintura e nem deixam marcas. Não há normas que estabelecem padrões de cores de modo que é importante a Construtora oferecer uma tabela com a convenção.

É claro que na falta deste tipo de indicação o representante da Construtora poderá alegar que existem aparelhos que localizam tubulações embutidas como o seguinte:

mas isso representa um gasto adicional para o Proprietário.

5 - RESPONSABILIDADE PELA MANUTENÇÃO DO ACERVO TÉCNICO:

Cabe ao Condomínio a resposabilidade pela guarda, segurança, correto manuseio, empréstimo, etc. do Acervo Técnico.No caso de documentos impressos em papel, deve haver pelo menos dois exemplares de cada documento, sendo:

  • Exemplar de Arquivo (original ou cópia) que deve ser guardado em condições ideais, longe de umidade, luz, temperatura e principalmente de "curiosos" que são loucos para levar emprestado com promessas de rápida devolução, mas que nunca devolvem. Produtos como naftalina completam a proteção do papel contra fungos e traças.

  • Exemplar de Manuseio adequadamente apresentável, em pastas e dobrados.

Exemplares de papel "enrolados" devem ser evitados pela dificuldade apresentada na sua localização, identificação e manuseio.Existe norma brasileira definindo a forma correta com que um desenho deve ser dobrado.

Quando a cópia em papel estiver desgastada pelo manuseio deve-se providenciar uma nova cópia. Em Condomínios, onde existe a figura do Síndico, há necessidade de prever na Convenção do Condomínio, obrigações e sanções no caso de trocas e saída de Sindico com relação ao Acervo Técnico. Interessante é o "novo" Sindico assinar o recebimento do Acervo Técnicao composto pelos documentos constante de uma relação, para que seja confrontada com a relação de documentos entregues por ocasião de sua saída.

NOTA DO AUTOR: Este site foi desenvolvido e mantido por Roberto Massaru Watanabe, engenheiro civil formado na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, turma de 1972, e que trabalhou no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnologicas do Estado de São Paulo e que ao longo de mais de 50 anos de Vistorias e Perícias encontrou condomínios sem o Acervo Técnico ou com o Acervo Técnico desatualizado ou incompleto o que dificultou o trabalho de identificação de causas de trincas e infiltrações.

Para auxiliar na verificação e completar o Acervo Técnico do Condomínio, Watanabe oferece um Guia Prático que está disponível em formato PDF. Clique aqui ou fotografe o QRCODE

 

\RMW\manpred\acervo.htm em 08/04/2012, atualizado em 20/04/2024.