É uma garantia legal (de lei) para que o
Comprador seja protegido independendentemente se este fato está ou não
escrito no contrato. Aplica-se a todo tipo de transação como contrato de
compra e venda de imóveis como também a todo e qualquer contrato que haja
translação de propriedade ou até translação de posse.
QUEM GARANTE:
O Comprador tem não apenas um lei mas duas
leis que o protege:
O Código Civil Brasileiro - Lei n0
10.406 de 10 de janeiro de 2002.
O Código de Defesa do Cosumidor - Lei n0
8.078 de 11 de setembro de 1990.
As
duas leis não são iguais e se aplicam a situações específicas e dependendo
do tipo de problema ou da circunstâncias em que foi feita a compra uma ou
outra lei deve ser citada para mover uma ação contra o vendedor.
A previsão legal dos
Vícios Redibitórios está contida no Art. 441 do Código Civil brasileiro de
2002, onde estabelece que:
Art. 441.
A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por
vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada,
ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único.
É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
O Código Civil determina
os Vícios Redibitórios como defeitos ocultos capazes de desvalorizar a coisa
ou torná-la inadequada ao uso a que se destina. Certo? Isso mesmo!
Já no Código de Defesa do
Consumidor (CDC) é definido o vício (o defeito) como uma anomalia intrínseca
existente no produto ou no serviço, tornando-o inadequado ao uso que é
destinado, lhe diminui o valor, ou quando ocorre discrepância de informação
entre a real quantidade do produto e aquela que é anunciada em rótulos,
embalagens ou nas publicidades anunciando ofertas ("O Primeiro Alto
Padrão da Bairro!").
A diferença que existe entre o CC e o CDC é no
sentido de que o Código Civil não exige a presença de culpa como elemento
necessário à configuração do vício, mas se o alienante sabia ou deveria
saber da anomalia e não falou nada.
Além de devolver, deverá indenizar o adquirente por
perdas e danos, isto é, as perdas e danos só se configuram em caso de má-fé,
enquanto o Código de Defesa do Consumidor exige o pagamento das perdas e
danos, mesmo que o alienante não haja de má-fé.
Outra diferença é estabelecida na medida que o CDC
protege o adquirente não só pelos produtos defeituosos, mas
por serviços também, além de reforçar quais são as
responsabilidades do fornecedor, disciplinando os vícios redibitórios tanto
nos casos de defeitos ocultos quanto nos casos onde os defeitos são
aparentes, em contrapartida o CC disciplina o instituto somente para os
vícios ocultos.
AÇÕES:
A garantia legal pode ser evocada pelo comprador por meio de duas ações
processuais, que são distintas e não cumulativas (ou seja, só pode optar por
uma das duas), e que são chamadas edilícias:
-
Ação Redibitória - nesta o Comprador pretende o desfazimento do
negócio, em razão da existência do vício redibitório. Se a ação for
julgada procedente, o bem retorna ao Vendedor, que por sua vez tem de
devolver a quantia recebida;
-
Ação Estimatória (ou
Quanti Minoris) - nesta o Comprador não pretende desfazer o
negócio, mas sim obter um abatimento no valor pago.
Quando o
adquirente (Comprador) percebe o vício redibitório, ele poderá ter duas
condutas:
1- Propor uma
Ação Redibitória, solicitando a devolução do valor pago, rescindindo o
contrato; ou
2- Aceitando o bem e pedindo o Abatimento do Preço já pago.
Há casos parecidos mas não se enquadra como Vício
Redibitório mas sim como EVICÇÃO. Este site não
entra nos detalhes da Evicção mas está apenas alertando sobre a
possibilidade de uma das partes “forçar” para uma Evicção.
PRAZOS:
Até
quando o Comprador tem direito de entrar com a ação?
O vício redibitório possui prazos decadenciais.
Segundo o art. 445, caput, do Código Civil, o
direito de redibição de um bem móvel decai após 30 dias da entrega efetiva,
enquanto nos bens imóveis decai em um ano. A exceção está nos parágrafos 1º
e 2º e no art. 446. Neles, consta:
Art. 445 – § 10 Quando
o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde,
o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência,
até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e
de um ano, para os imóveis.
§ 2o Tratando-se de venda
de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos
em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o
disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a
matéria.
Art. 446. Não correrão os prazos do artigo
antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve
denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu
descobrimento, sob pena de decadência.
Enfatizamos: O
adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes
ao seu descobrimento.
A reparação dada ao
comprador está limitada à falta de ciência dele (o Comprador não sabia) com
o problema na hora da contratação. Ou seja, o Contratante só terá direito a
ser indenizado do prejuízo se não tiver conhecimento prévio do defeito que o
bem ou a titularidade apresentam no momento de firmar o contrato.
Entende-se então, que o prazo é de 30 dias se for
móvel, e de 1 ano se for imóvel, contado da entrega efetiva do bem. Porém,
quando o vício só puder ser conhecido mais
tarde, o prazo terá início
a partir do momento
em que se tiver ciência do vício, sendo nesse caso o prazo máximo de 180
dias para bens móveis e de 1 ano para os imóveis.
Um exemplo: Numa bela tarde ensolarada,
um casal de recém casados saiu para procurar um lugar para morar e encontrou
e comprou um imóvel. Obviamente visitou a casa e verificou se tudo estava em
ordem, portas fechando bem, torneiras jorrando água, etc. Tempos depois, no
verão, época que ocorre as chamadas “chuvas de verão”, descobriram que a
casa estava com inúmeras goteiras. Neste exemplo observamos um caso típico
de Vício Redibitório, pois o “defeito” não era possível de ver em dias de
sol, somente quando chovesse, além de que o vendedor também usou de má-fé,
ocultando aos compradores o defeito da casa.
Um alerta. Se o Vendedor sabia ou não sabia da existência do defeito, o
artigo 443 do Código Civil prevê situações distintas. Veja:
Esses direitos sempre irão assistir ao comprador,
independente do vendedor saber ou não da existência do vício. Entretanto, a
ciência do vendedor é muito importante para saber as demais ações.
Veja bem, se o Vendedor
NÃO SABIA sobre o Vício Redibitório, ele deverá devolver o
valor recebido mais os custos do contrato. Agora, se ele
SABIA da presença do vício e ocultou do
comprador, para levar vantagem, além de devolver o valor recebido, ele
responderá também por perdas e danos. Isto está expresso no
Art. 443 do Código Civil brasileiro:
Art. 443. Se o alienante
conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e
danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as
despesas do contrato.
Essa previsão existe porque o Código Civil visa
sempre defender a pessoa de boa-fé, disciplinando e punindo aquele que agir
de má-fé, indo contra os princípios jurídicos e sociais.
