RECEBIMENTO DO APARTAMENTO ZERO KM

Finalmente chegou o dia tão esperado, aguardado com muita ansiedade do Recebimento do Nosso Apartamento ou Nossa Casa. Finalmente se concretiza o sonho da casa própria. Estará tudo em ordem, tudo funcionando direitinho? No apartamento novo está tudo na garantia? Qual é o período de garantia? 90 dias? 5 anos? 20 anos? O que está incluído na garantia? 

Posso receber as chaves sem medo? Posso assinar o Termo de Recebimento do Apartamento? 

O Brasil é um dos países que mais protege o consumidor. Além do Código Civil Brasileiro que dá amplas garantias quanto à qualidade e quantidade dos bens adquiridos, temos a Lei de Proteção do Consumidor que define claramente quem é que vai responder ao Consumidor por eventual produto defeituoso. É a Construtora? É a Incorporadora? É a Imobiliália? É a Empreiteira? 

O engenheiro Roberto Massaru Watanabe que faz vistorias em casas e apartamentos há mais de 50 anos vai mostrar, em palavras simples o que interessa para aquele que está em vias de receber o tão sonhado apartamento ou casa.

O QUE VEM A SER VÍCIO CONSTRUTIVO?

Quando a lei fala em defeitos, falhas, êrros construtivos, a lei fala genericamente em VÍCIOS. Emprega-se a palavra "vício" não só nos casos de bêbados e drogados, mas a lei entende que:

Vício é qualquer problema que impede que a coisa adquirida possa ser utilizada para os fins a que se destina ou lhe diminua o preço.

Então, uma torneira que não sai água, uma tomada de luz que não acende, uma porta que não fecha direito, uma janela que deixa entrar a chuva, um ralo que solta mal cheiro, uma parede torta em que não dá para montar o armário embutido, uma vaga de garagem de difícil acesso, uma área de serviço sem ralo e muitas outras falhas, negligências e esquecimentos que criam dificuldades para a vida naquela casa ou apartamento tirando o sossego, afetando a saúde, a segurança e o bem estar dos moradores são considerados, pela justiça, como vício.

Incrível é que mesmo os chamados interesses difusos, atinentes, por exemplo, à defesa de padrões urbanísticos, podem influir na comercialização de imóveis. É intuitivo que importam potencialmente a todos o fiel cumprimento, nos núcleos residenciais, das limitações de ordem pública, relativas a arruamento, salubridade, segurança, funcionalidade e estética da cidade. São fatores que podem restringir o uso, frustrando a possibilidade de utilização plena do imóvel pelos consumidores.

TIPOS DE VÍCIOS

Existem muitos tipos de vícios. Existem defeitos que qualquer um consegue detectar. Uma porta que não fecha direito, por exemplo. Mas, existem defeitos que só se manifestam ou se descobre ou ficamos sabendo depois de um certo tempo. Por exemplo, quando alguém está tomando banho não se pode abrir a torneira elétrica da cozinha pois cai o disjuntor.

Existem também defeitos que só se manifestam em determinados eventos. Uma janela com defeito e que permite a entrada da água da chuva só vai se manifestar em dias de chuva.

Há defeitos que demoram para se manifestar. Defeitos na impermeabilização da parede externa, por exemplo, podem levar muitos meses para serem percebidos. Se tiver um armário encostado naquela parede, então, só vamos descobrir o defeito muitos anos depois quando o fundo do armário ficar preto ou ficar podre.

O Código de defesa do Consumidor (Lei n⁰ 8.078 de 11 de setembro de 1990) estabelece o Prazo de Garantia de:

• 90 dias para defeitos aparentes de fácil constatação;

• 5 anos para os defeitos relacionados à solidez e segurança do edifício.

São casos de Responsabilidade Objetiva, isto é, não há necessidade de se descobrir "Por que" o defeito ocorre ou provar "O que" ocasiona o defeito. Basta provar que o defeito existe.

Então, o morador tem um prazo de 90 dias para reclamar de um defeito aparente que seja de fácil constatação ou um prazo de 5 anos para reclamar de um defeito oculto que possa comprometer a solidez ou a segurança do prédio.

Passado esse prazo, a garantia continua, mas a Responsabilidade deixa de ser "objetiva" e então será necessário provar "O que" está causado o defeito e provar que a responsabilidade é da construtora, que ela cometeu uma falha, um esquecimento, uma negligência, uma imperícia ou um êrro de projeto durante a construção. Deixando de ser "objetiva" não basta o morador "reclamar" do defeito. Como é um problema construtivo, ele terá que contratar um Engenheiro Perito para preparar um documento técnico, um relatório, um laudo, que estabelelça o "nexo causal", isto é, um Laudo Pericial que mostre que existe uma relação entre a CAUSA (que se origina da falha construtiva) e o EFEITO que prejudica o morador.

Quando a reclamação é feita dentro desses prazos, isto é, na vigência da Responsabilidade Objetiva, o Construtor tem um prazo de 30 dias para sanar o vício. Isto é previsto no Código de Defesa do Consumidor que diz:

"Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir, alternativametne e à sua escolha:

- a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;

- a restituição imediata da quantida paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

- o abatimento proporcional no preço".

Que tipo de vício eu posso encontrar no meu novo apartamento?

Vício Oculto - Defeito que não é aparente e que requer um trabalho investigativo para ser detectado.

Vicio Aparente - Defeito que é visível mas que necessita que um móvel seja removido do local ou que ocorra um evento como uma chuva para ser constatado pois ele não está visível o tempo todo.

Vício Aparente de Fácil Constatação - Defeito que está visível a olho nu. Qualquer pessoa e em qualquer tempo é possível vê-lo.

Vício Oculto que Afeta a Solidez - Uma trinca pode afetar a solidez de uma parede. Uma laje trincada pode ter a sua solidez diminuida. Será necessário chamar um Perito, isto é, um profissional especializado, podendo ser um Engenheiro Civil ou um Arquiteto que tenham feito especialização em trincas.

Vício Oculto que Afeta a Segurança - Uma pia ou um tanque de lavar roupa mal fixado pode cair e machucar o morador. Será necessário chamar um Perito, isto é, um profissional especializado podendo ser um Engenheiro Civil ou um Arquiteto que tenham feito especialização em trincas.

Vício Redibitório - Um defeito que pode anular o contrato, um defeito que pode impedir que a coisa adquirida seja utilizada para os fins a que se destina (tem uma goteira bem em cima da minha cama, então não posso usar o quarto para dormir) ou que pode acarretar a diminuição (desvalorização) do preço do bem. Veja mais detalhes sobre Vício Redibitório clicando aqui .

ENTREGA OU RECEBIMENTO DAS CHAVES.

A entrega ou recebimento das chaves é um evento importante tanto para o futuro morador como também para a construtora. É o instante que as responsabilidades sobre o bem é passado daquele que construiu para aquele que vai manter.

Então, a construtora vai fazer questão de dar uma importância muito grande ao evento. Para aquele que vai receber as chaves o evento é também um evento muito importante.

Nessa hora, o que devemos ver? O que devemos examinar? Do que devemos desconfiar? Em quem podemos confiar?

Se o futuro morador que é leigo em construção e não entende patavina de construção tiver, no momento da entrega das chaves, um engenheiro de sua confiança para olhar tudo, esse engenheiro vai poder dizer se está tudo bem?

Para orientar e facilitar os trabalhos de recebimento de apartamento ou casa, Watanabe preparou 2 roteiros, sendo que o primeiro roteiro, o Roteiro 2, pode ser desenvolvido pelo próprio morador, sem a participação de um Perito e o outro roteiro, o Roteiro 3, necessáriamente precisa ser elaborado por um Perito.

1 - Roteiro 1: Documentos Técnicos importantes - Termo de Recebimento - Norma NBR-5675:

2 - Roteiro 2: Quais são as pessoas que participam da construção. Vejam os intervenientes na ótica de NBR-5671:

3 - Roteiro 3: Vícios Aparentes de Fácil Constatação -

3.a - Uma Planilha Prática que pode ser usada na maioria dos casos -

4 - Roteiro 4: Vícios Aparentes -

5 - Roteiro 5: Vícios Ocultos;

6 - Roteiro 6: Recebimento de Áreas Comuns;

7 - Roteiro 7 - As áreas comuns tem ACESSIBILIDADE -

8 - Roteiro 8: Recebimento Especial - GARAGEM -

9 - Roteiro 9 - As rampas tanto para pessoas como para carros são seguras?

10 - Roteiro 10: Já viu como funciona o Condomínio? -

11 - Roteiro 11: Normas Técnicas (brasileiras) devem ser obedecidas -

12 - Roteiro 12: Norma Brasileira de Desempenho de Edificações-

13 - Roteiro 13: Não esquecer de fazer um bom seguro do prédio -

NOTA IMPORTANTE: Este site é mantido por abnegado engenheiro que voluntariamente desenvolve o site na medida em que sobra um tempinho. Ele faz isso para divulgar detalhes técnicos importantes mas que não é de conhecimento de todos e que por isso mesmo causam muitas dores de cabeça. Por sua finalidade didática, o conteúdo do site pode ser livremente divulgado, copiado e impresso. Entretanto, seu conteúdo (texto, figuras e fotos) possuem proteção autoral, de modo que ao copiá-los recomenda-se mencionar a fonte.

VOCÊ AINDA TEM DÚVIDAS? 

MANUAL DO USUÁRIO Sua casa, apartamento ou sobrado tem esse importante manual?

PRESSÃO EXCESSIVA? PRESSÃO MUITO BAIXA?

Peça uma cópia do PROJETO COMO CONSTRUÍDO e peça para um engenheiro de confiança analisar:

VITAMINA D Veja as doenças causadas pela falta da vitamina D e a importância da penetração dos raios solares para dentro da casa.

A caixa d'áuga tem acesso fácil para ser lavada a cada 6 meses?

ORÇAMENTO DE OBRA Saiba como a engenharia se vale do orçamento para pesquisar alternativas para baratear a obra.

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O apartamento tinha problemas mas o Comprador não viu na hora da compra. Até quando o Comprador pode pedir para desfazer a compra e receber o dinheiro de volta? Saiba o que é Vício Redibitório.

Antes de fechar o contrato fui dar uma olhada na garagem e constatei uma garagem bagunçada e com chão sujo e, perguntando, descobri que o condomínio não costuma lavar o chão da garagem.

Tenho uma mãe doente que preciso levar com frequência para fazer diálise mas tenho muita dificuldade de embarcá-la pois a garagem do meu prédio é muito apertada.

 ET-12\www\recebimento\abertura.htm em 15/11/2010, atualizado em 19/04/2024.