Todo terreno possui um lençol de água no seu sub-solo e essa água atrapalha a escavação do terreno pois causa a formação de lama o que dificulta a concretagem das fundações do prédio que será construído.

Para ficar livre da água, instala-se bombas muito potentes que, funcionando 24 horas por dia, retiram a água do sub-solo, deixando o terreno "quase seco" facilitando, assim, o trabalho de escavação e concretagem.

No local da obra, o problema fica resolvido, mas na vizinhança pode ocorrer problemas. Depois de alguns dias, o nível d'água fica mais baixo em toda aquela região. Dependendo da porosidade do terreno, o rebaixamento pode atingir áreas bem distantes do local das obras afetando casas e prédios relativamente distantes. Já vistoriei casos de rebaixamento cujos efeitos danosos surgiram a mais de 300 metros do local do rebaixamento.

Abaixa a umidade média dos terrenos em volta. Jardins perdem a sua exuberância pela queda do teor de umidade do solo. As flores secam e morrem.

Afeta a vitalidade da vegetação de grande porte que se servem da água do lençol. Muitas árvores secam e morrem.

Adensamento do terreno pela diminuição da pressão neutra do sub-solo. Mais popularmente conhecida como AFUNDAMENTO, o terreno cede. Jardins podem afundar. Tanques de peixes e espelhos d'água podem rachar. O pavimento da rua pode ceder, abrindo crateras. Veículos podem cair dentro da cratera.

Pode ocorrer do piso da garagem do seu prédio afundar, mesmo que o seu prédio esteja distante do local da obra.

Dependendo do tipo de solo e do tipo de fundação empregada na fundação do seu prédio, podem ocorrer recalques diferenciais no seu prédio. Conseqüências desses recalques podem ser: o aparecimento de trincas que antes não existiam, ligeira inclinação do prédio, destacamento de azulejos, destacamento de placas de revestimento de pisos, trincas em vidros das janelas, janelas de correr que começam a engripar, portas que não fecham direito, vazamento (quase imperceptível) de gás, vazamento de água,

Para ver mais detalhes sobre os efeitos danosos do rebaixamento em 

Veja uma caso que causou  muita apreensão em Cajamar quando as casas começaram a cair uma depois da outra em 1986 -

Veja o caso que afeta todo o bairro de Moema na cidade de São Paulo -

Você acha que sua casa, sobrado, apartamento, indústria ou condomínio está sofrendo algum problema do lençol freático e gostaria de contratar uma vistoria técnica? Peça já um orçamento de uma Perícia Técnica:
 

A melhor proteção é a preventiva, isto é, aquela que a gente faz antes que o mal aconteça.

Tão logo se tenha notícia de que um novo prédio vai ser construído na sua vizinhança, antes mesmo que a construção seja iniciada, contrate um engenheiro especializado, um Perito em Patologia das Edificações e contrate a elaboração de um Laudo de Vistoria. Esse laudo, quando adequadamente elaborado e registrado em órgão de idoneidade, vai provar que certos defeitos surgiram depois que o prédio novo começou a ser construído.

Mas, se os problemas surgiram agora que o prédio novo já está sendo construído, ainda assim é possível demonstrar a responsabilidade civil da construtora nos problemas que surgiram no seu prédio depois que o prédio novo começou a ser construído.

Contrate um esgenheiro especializado em Patologia das Edificações e contrate a elaboração de uma Perícia Técnica. O engenheiro vai verificar todos os pontos do seu prédio que foram afetados pela construção do prédio novo, vai elaborar um relatório denominado Laudo Técnico, onde vai estar toda a justificativa das causas que estão afetando o seu prédio.

De posse desse laudo, o Condomínio do seu prédio tem 2 alternativas.

1 - Procedimento Amigável:

Esta é a melhor alternativa pois ganha se tempo e dinheiro.

Prepare uma carta endereçada à construtora solicitando uma análise dos problemas apresentados no Laudo do Perito. Protocole esta carta no escritório da construtora.

Quando a construtora é idônea e tem uma boa imagem comercial que ela quer preservar, ela vai procurar evitar que seu nome vá parar na Justiça. Além disso, a construtora tem um seguro denominado Seguro de Riscos de Engenharia que cobre qualquer tipo de problema durante a construção. Então, depois que ficar comprovada a sua responsabilidade, a construtora não vai gastar nada pois quem vai pagar os prejuízos será a companhia de seguros.

Não querendo negociar diretamente com a construtora, pois lá tem pessoal técnico e o síndico do condomínio nem sempre entende de construção, é aconselhável contratar-se um MEDIADOR. O Mediador é um elemento previsto na Lei Federal 9.307 de 23/09/1996, e caso as negociações com a construtora não cheguem a bom termo, o Mediador poderá emitir uma Senteça Arbitral que tem o mesmo valor que uma Senteça Judicial. Veja maiores detalhes sobre Mediação e Arbitragem em www.

2 - Procedimento Judicial: Contrate um Advogado, entregue a ele o Laudo do engenheiro. O advogado vai entrar com um pedido de abertura de processo no Judiciário, conhecido como PETIÇÃO. Caso as justificativas apresentadas pelo advogado forem convincentes, o Juiz vai autorizar a abertura de um Processo.

No andamento do processo, o Juiz vai nomear um Perito Judicial (que é um engenheiro) e vai solicitar às partes (Condomínio e Construtora) a indicação dos respectivos Peritos Assistentes (que também são engenheiros).

Os Processos Judiciais são em geral muito lentos podendo levar 10 anos até o julgamento final e custam muito caros pois envolvem profissionais caros como diversos Advogados, Engenheiros, Oficiais de Justiça, Juízes, etc.