1- O SINTOMA: Manchas escuras de umidade que surgem no teto e nas partes altas das paredes, causadas por algum problema no apartamento de cima como uma falha construtiva, erro de projeto, erro de especificação, falha de manutenção ou falta de cuidado na reforma que foi feita que resultam em vazamentos e infiltrações de água pela laje do piso e que vai produzir manchas escuras de umidade e, às vezes, até corrimento de água pela parede do apartamento de baixo. Pode acontecer do problema não ser do apartamento imediatamente acima mas dois ou até três andares acima. A água procura e encontra caminhos muito misteriosos para o seu escoamento. Veja um caso muito interessante - . Além da questão estética, a água quando proveniente do esgoto sanitário contém gases maléficos que fazem mal à saúde das pessoas em especial bebês, idosos e pessoas com alguma deficiência no aparelho respiratório como bronquite e asma.

2- A CAUSA:

São muitas as causas possíveis:

1 - Não foi feita a impermeabilização da laje. São muitas as alternativas. Algumas se baseiam na incorporação de aditivos próprios no concreto da laje e outras se baseiam na aplicação de um produto (tinta, betume, pixe, resina, manta, malha,etc.) sobre a laje. Pode até acontecer de terem "esquecido" de impermeabilizar a laje. A responsabilidade pode ser da projetista, da construtora ou da empreiteira.

2 - Foi feita a impermeabilização, porém foi empregado material com data de validade vencida. Muitos produtos baseados em matéria orgânica como o pixe e betume envelhecem com o tempo. O cimento também envelhece com o tempo e tem prazo de validade estampado na própria embalagem. A responsabilidade pode ser da construtora ou do fornecedor ou da loja que vendeu o cimento.

3 - Os componentes construtivos que se instalam em áreas molháveis como cozinha, banheiros e lavanderias precisam ser aplicados ou instalados com cuidados para evitar vazamento, transbordamento. A responsabilidade pode ser da construtora ou da empreiteira que empregou mão de obra não qualificada.

4 - Durante a reforma do banheiro, é preciso muito cuidado para não danificar a instalação existente. A responsabilidade pode ser do proprietário, da reformadora ou da empreiteira.

5 - Outras falhas conforme apresentado no presente site.

3- O PROBLEMA:

Para resolver o problema, você vai enfrentar algumas dificuldades e a principal dificuldade não será técnica - Vai ser "conversar" com o vizinho de cima.

Você poderá encontrar o vizinho meio distante do problema e com a postura do tipo: "O que eu tenho a ver com isto?" ou "Por que eu vou ter que me preocupar com uma coisa que não está me afetando?"

Quando o vizinho é culto e inteligente vocês irão dialogar e chegar rapidamente a um consenso.

Se o vizinho é ignorante ele vai bater a porta na sua cara.

Esta questão esbarra no Direito de Vizinhança, com diversos artigos no Código Civil Brasileiro. Veja mais detalhes em .

Se o apartamento é Zero Km você vai ter a seu favor, além do Código Civil, o CDC, isto é, o Código de Defesa do Consumidor pois um Apartamento Zero é como qualquer outro bem adquirido como um Carro Zero. Você não vai levar o carro se ele tiver um risco, isto é, se estiver riscado.

O encaminhamento do problema em que não é envolvida a Justiça, isto é, a solução é amigável, chama-se Extra-Judicial.

Se não se conseguir conversar numa boa, então para solução deverá ser envolvida a Justiça, então a solução será Judicial.

Caso se opte pela Solução Judicial é imprescindível a contratação de um profissional de direito com larga experiência em Direito Civil. Ele vai indagar qual é a finalidade do processo, que pode ser:

1 - Obrigar o vizinho de cima a fazer o conserto do vazamento;

2 - Obrigar o vizinho de cima a pagar os prejuizos que você teve e já pagou com lavagem de tapetes, sofás, conserto de forro de gesso, etc.

3 - Obrigar o vizinho de cima a pagar, além do conserto, os transtornos que o conserto vai causar à sua família pois durante o período da reforma você e sua família serão obrigadoa a morar em outro local.

4 - Outras finalidades.

Na Justiça Cível brasileira, é imprescindível a tipificação do processo. Uma ação de cobrança é diferente de uma ação de obrigação de fazer, de ressarcimento de prejuízo, etc.

O Advogado vai solicitar que seja elaborado um Laudo Técnico que sirva de base para a preparação da Inicial. Explica-se: O problema principal é técnico - Então alguém que "entende" de instalação hidráulica vai precisar dizer, por escrito, que o apartamento tem problemas de vazamento e se responsabilizando pelas afirmações feitas. Ele será uma testemunha dos fatos.

O Advogado vai instruir o Perito sobre os aspectos do problema que devem ser realçados e pormenorizados em função da linha que ele pretende estabelecer para o processo.

Esse "entendido" em Instalações Hidráulicas vai fazer uma Perícia, que é uma Vistoria Técnica, uma investigação que objetiva a determinação da causa, ou das causas, de determinado efeito. Tudo que ele observar nessa investigação ele irá colocar no papel obedecendo à norma brasileira NBR-13752 Pericias de Engenharia na Construção Civil e ainda vai emitir uma ART - Anotação de Responsabilidade Técnica em obediêndia à Lei N⁰ 5194/66. Ver mais detalhes sobre ART em .

O Perito vai ter algumas dificuldades pois nem sempre a vistoria vai poder ficar restrita aos limites do apartamento prejudicado. Muitas vezes será necessário vistoriar áreas comuns do Condomínio e também o Apartamente de Cima. Nestes casos, o Perito será obrigado a solicitar "autorização" do Morador, do Proprietário ou do Condomínio (conforme o caso) para não ser acusado de "invasão de propriedade".

Neste caso em que estamos pensando em "processar" o vizinho, ele não vai deixar o Perito entrar no seu apartamento para colher provas contra ele. Então o Perito não poderá fazer a vistoria no apartamento do vizinho. Ele vai elaborar um Laudo com base no que ele constatou e fazer algumas suposições baseadas na sua experiência profissional como Perito, podendo até fazer afirmações do tipo "o tubo de esgoto está furado" sem ver o cano furado. Tais afirmações serão comprovadas ou não na Vistoria Judicial que será feita ao longo do processo.

Somente com uma Autorização Judicial ou com uma Ordem Judicial é que o dono do apartamento de cima irá permitir que alguém entre no apartamento dele para colher prova contra ele.

Mais tarde, já dentro do escopo do processo judicial, o Juiz vai determinar que seja feita uma Perícia Judicial. Aí sim, o Perito vai ter em mãos uma "Ordem Judicial" para entrar e fazer uma vistoria no apartamento de cima.

O Laudo de Vistoria ou Laudo Pericial é um documento técnico e vai apresentar a relação que existe entre o EFEITO e a respectiva CAUSA, isto é, qual é a causa que está produzindo qual efeito. Chama-se a isso de estabelecer o Nexo Causal. Um laudo elaborado por um engenheiro ou arquiteto não pode apontar o "responsável" pois esta atribuição é exclusiva do profissional de direito. Um laudo elaborado por engenheiro ou arquiteto que faça afirmações do tipo "Fulano é o responsável" pode ser anulado e o autor ser processado por falsidade ideológica.

4- QUEM É O RESPONSÁVEL PELO OCORRIDO:

Nos casos que estudamos, pudemos verificar ser possível atribuir a responsabilidade dos seguintes agentes:

1 - A Construtora - Pessoa Jurídica ou Física que construiu a casa.

2 - A Empreiteira - Pessoa Juriídica ou Física que foi contratada para o fornecimento de mão de obra, por exemplo encanadores e funileiros para a confecção da rede hidráulica.

3 - O Fiscal da Obra - Pessoa Física para acompanhar a execução da obra em todos os destalhes ou de detalhes específicos para evitar falhas, esquecimentos e negligências.

4 - A Incorporadora - Pessoa Jurídica que promoveu 

5 - O Fabricante - Pessoa Jurídica que fabricou o componente (janela, tijolo, cimento, etc.) que por falha na matéria prima ou falha no processo de fabricação resultou em componente defeituoso.

6 - O Fornecedor dos Insumos - Pessoa Jurídica (loja, supermercado, etc.) que vendeu o componente (janela, porta, azulejo, etc.)fornecendo orientações inadequadas para a sua aplicação.

7 - O Projetista - Profissional habilitado, Arquiteto, Engenheiro ou Técnico de Edificações, que elaborou o projeto executivo e as especificações técnicas dos produtos, componentes e processos.

8 - O órgão governamental - Órgão do governo (federal, estadual ou municipal) que analisa projetos à luz da legislação sobre  uso, ocupação, segurança e riscos à população e meio ambiente. 

9 - A Concessionária do Serviço Público - Empresa contratada pelo governo (Contrato de Concessão) para explorar determinados serviços públicos como eletricidade, água, TV a cabo, telefonia, etc.

Nos casos complexos, somente uma Perícia Especializada poderá determinar a razão da participação (proporção da responsabilidade) de cada um dos agentes.

5- SOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL:

É a solução adotada em consenso entre os proprietários, de baixo e de cima. Pode envolver a participação de um Perito, especializado no assunto, para explicar tecnicamente às partes os fenômenos envolvidos no problema e as soluções aplicáveis ao caso.

Esse especialista vai agir como um Mediador, com isenção, fornecendo subsídios para a adequada solução do problema. Para a escolha da solução, os envolvidos levarão em conta não apenas os aspectos técnicos do problema como também a segurança, o custo e principalmente a logística da solução.

Imaginem a solução de um problema de afloramento de água de chuva em garagem subterrânea onde seja necessária a remoção de muitos caminhões de terra tendo apenas uma estreita rampa de acesso e ainda por cima moradores com suas vidas normais, crianças entrando e saindo a todo instante.

Há outra solução? Mesmo que o custo seja maior, talvez seja de execução mais simples com menos transtornos para os moradores. Então, em muitas situações, em vez de "O QUE" fazer, o maior problema poderá ser o "COMO" fazer.

6- SOLUÇÃO JUDICIAL:

É a solução escolhida ou arbitrada pelo Juiz em função das alegações e constatações feitas ao longo do processo.

Nem sempre se terá a escolha da melhor alternativa do ponto de vista técnico. A disputa que ocorre nos tribunais de justiça é uma sucessão de apresentação de argumentos e a qualidade desses argumentos não é analisada apenas no seu aspecto técnico pois passa pelo crivo (ou juizo) de advogados, de acusação e de defesa, todos leigos na matéria e supervisionados pelo Juiz que também é um leigo na matéria, no caso infiltrações.

Além disso, decisões judiciais podem ser contestadas, levando o processo para uma análise em instância superior distanciando ainda mais da realidade técnica do problema.

Por incrível que pareça, a conclusão de um processo judicial pode levar a situações ruins para as partes envolvidas pois a sentença judicial é sempre tomada à luz da lei e das comprovações anexadas ao processo.

7- SOLUÇÃO PRÁTICA:

Sempre existem diversas alternativas para a solução do problema. Cada uma dessas alternativas apresentam diferenças de:

• Custo;

• Complexidade Técnica de execução (utilização de equipamentos especiais, por exemplo);

• Prazo de execução muito demorado, face a ocorrências climáticas como chuva com desbarrancamentos, enchentes, etc.

• Necessidade de Licença pelo fato de haver proteção intelectual ou industrial do material ou método construtivo escolhido;

• Necessidade de Licenças específicas (Exercito, Ibama, etc.) por empregar explosivos e metodologias danosas ao meio ambiente e riscos à vizinhança;

• Logística Executivas com concentração de equipamentos e mão de obra que conflita com a vida de moradores como um condomínio residencial;

• Influência na saúde e sossego de moradores (pó, cheiro, ruido, etc.) obrigando à mudança temporária para outros locais distante das obras.

Independentemente do tipo de solução que será adotada (judicial ou extra-judicial) as partes envolvidas devem analisar todos os aspectos da solução do problema e também das repercussões, danos e influências que a execução da solução poderá causar não apenas às partes diretamente envolvidas como também a terceiros que poderão sofrer também as influências. Embora represente custo adicional é de bom alvitre a contratação de um profissional experiente para assessorar as partes nessas escolhas.

Lembre-se sempre que problemas envolvendo vazamentos e infiltrações, pelo fato dos canos, tubos e conexões ficarem embutidos e invisíveis, são fenômenos hidráulicos de alta complexidade e não basta o perito ser engenheiro mas necessitará ter especialização em Patologia de Edificações e desejável ter tido experiência em Laboratório de Ensaios de Construção Civil.

NOTA IMPORTANTE: O texto acima, elaborado por um engenheiro, contém a descrição de possíveis encaminhamentos na Justiça com a finalidade didática de mostrar a importância de certos detalhes. O texto original foi elaborado no ano de 2007 e não há compromisso dos mantenedores do site de atualização das informações, uma vez que os casos apresentados constituem exemplificações de situações possíveis. Ainda o autor do site tomou o cuidado de não invadir a área de direito e o internauta deve submetar suas necessidades sempre ao crivo de um profissional de direito que fará as orientações à luz da legislação vigente.

 ET-12\www\\infiltracoes\vizinho.htm em 02/06/2007, atualizado em 25/08/2014.