O artigo 1331 da Lei 10.406/2002 - Código Civil,
estabelece que "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos".
A Lei 4.591/64 que regulamenta os condomínios em
edificações não contém qualquer disciplina atinente à Garagem. Só com a Lei
4864/65 é que foram acrescentados três parágrafos ao artigo 2º daquela Lei,
regendo o assunto.
O condomínio em
edifícios é formado por dois elementos: as
unidades autônomas
e a área comum.
O termo “unidade
autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento,
flat, chalé
etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.). É o elemento
principal, objeto de propriedade exclusiva.
Já a "área comum"
(alicerces, hall
de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada
acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. Cada condômino
tem uma fração ideal da área comum, na medida e proporção de sua unidade
autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos.
A vaga de garagem não se
encaixa nem como área comum
nem como unidade autônoma.
É um tertium genus.
Vejamos o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4864:
"O direito à guarda de
veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou
conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por
instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade
habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração
ideal específica de terreno."
A lei não se refere à vaga de garagem em si,
mas ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. É uma relação de
continente e conteúdo. Em vez de se referir ao objeto da propriedade, a lei
fala em uma das faculdades implícitas no direito. Não é motivo para
considerar o direito à garagem como mero direito real de uso. Isto
identificaria a garagem com uma parte comum, concedida para uso exclusivo a
um condômino, o que conflitaria com a vedação da utilização exclusiva das
partes comuns por qualquer condômino. Forçoso é admitir o direito à garagem
como um direito de propriedade exclusiva, embora limitado por restrições
típicas do condomínio.
Também não se refere ao tamanho e nem às
dimensões das vagas, da mesma forma que não há lei que defina o tamanho de
camas, fogões e mesas que podem ser guardadas em dormitórios, cozinhas e
salas.
É de se considerar que quando o edifício se
destina a uso residencial, para a morada dos condôminos, que os condôminos
sejam proprietários de veículo do Tipo VP definido no Código de Trânsito
Brasileiro, isto é, um veículo com dimensões máximas de 2,10 metros por 5,80
metros.
Não é aceitável a construtora alegar que o
espaço tem dimensões de 1,00X2,00 metros porque ela imaginava que o
"veículo" do condômino seja uma motocicleta.
Também não é aceitável o condômino alegar que o
seu "veículo" é um motor-home e reclamar que o mesmo não consegue acessar
nem parar na vaga pois seu veículo, sendo do Tipo CO tem dimensões de 2,60
metros por 9,10 metros.
São vários os tipos de espaço para guarda de veículos em construções
condominiais, mas três são de maior relevo no cotidiano.
1- VAGA PRIVADA:
É a vaga de garagem que também tem sua fração
ideal; é um espaço definido na convenção de condomínio; paga sua
contribuição de condomínio em separado e não se vincula obrigatoriamente a
outra unidade autônoma.
Enfim é também uma unidade autônoma em todos os
sentidos, tendo até registro no Cartório de Registro de Imóveis. Deve ser
devidamente demarcada e claramente identificada.
Como qualquer unidade autônoma, o acesso à vaga
deve ser assegurado livre e desimpedido a qualquer hora do dia ou da
noite.
Num edifício-garagem, por exemplo, cada uma das vagas é a própria "unidade
autônoma".
2- VAGA COMUM:
É a vaga de garagem que como qualquer outra área comum (piscina, elevador,
sala de jogos, etc.) pode ser usada por qualquer condômino.
O espaço para cada veículo pode ser ou não ser demarcado, isto é,
delimitado com faixas demarcatórias. Qualquer condômino pode usar qualquer
vaga, podendo haver disputa das vagas melhor localizadas (mais próxima do
elevador, por exemplo) valendo a ordem de chegada.
Quando, feita a demarcação das vagas, resultar num
número inferior à quantidade de veículos, assegurado o direito da unidade
individual de poder guardar seu veículo nas depedências do condomínio, nem
todos os veículos poderão usufruir do uso de uma vaga demarcada, restando
a alternativa de parar o veículo em local não demarcado como corredores e
faixas de acesso.
Como solução alguns condôminos ficam sem utilizar as vagas, ou então são
suprimidos os direitos de utilização da garagem para os locatários, ou ainda
são elaboradas escalas de utilização, revezando-se os condôminos de tempos
em tempos. Entretanto, nenhuma destas soluções é satisfatória, vez que o
vício tem origem na falha da concepção arquitetônica.
Não importa quais sejam as idéias concebidas pelo síndico ou pelas
assembléias gerais para dar sentido de igualdade e justiça na utilização dos
espaços comuns, mas devem ser tentados todos os caminhos, desde que
democráticos e em sintonia com o respeito aos condôminos usuários, ainda que
locatários.
O certo é que, não havendo uma solução negociada e aceita na assembléia de
condôminos, todos os condôminos poderão ocupar as vagas que estiverem
disponíveis a cada momento da saída e entrada na garagem. É que, se todos
têm direitos comuns sobre o uso do bem imóvel, e este não é capaz de abrigar
a todos, aquele que chegar primeiro, a cada dia, poderá ocupar o espaço
disponível.
Outra situação é quando determinadas vagas terem que
ser localizadas em local de acesso limitado. Resultam daí as "vagas
encravadas" onde o acesso de determinado veículo só é possível mediante a
movimentação de outro, ou outros, veículo(s).
Como qualquer área comum, o acesso à vaga pode ser
realizado valendo-se de funcionário do condomínio credenciado, como
manobrista, que habilitado segundo a legislação pertinente ficar também
com a guarda das chaves dos veículos.
O uso da Vaga Comum deve ser regulada por
instrumento apropriado, como a Convenção ou Regimento, da mesma forma que
o uso do Salão de Festas, Sauna e demais dependências.
As vagas reservadas para a guarda de veículos de
visitantes em shopping, mercados e lojas são vagas comuns onde o direito
do condômino é estendido ao cliente e visitante e a responsabilidade sobre
o bem nela depositado recai sobre o condomínio. Sendo de livre acesso ao
público visitante, o acesso e as dimensões das vagas deve respeitar a
legislação de acessibilidade de veículos de pessoas portadoras de
deficiência física, senhoras grávidas e idosos.
3- VAGA
PARTICULAR (ou Vaga Privativa):
É a vaga que ocupa uma fração não-individualizada do terreno. É de uso
exclusivo como se fosse uma Unidade Autônoma porém não se detém a
propriedade da mesma.
Pertende à Área Comum, mas que, por decisão dos condôminos
em assembléia geral, passou a ser demarcada e distribuída aos condôminos por
critérios os mais variados, entre eles o sorteio.
Por essência estes espaços são comuns, portanto de uso de todos os
condôminos, logo, a demarcação e distribuição de vagas somente seria
possível se todos os condôminos formalmente o aceitassem, sem ressalvas.
Não é pura
área comum nem pura
unidade autônoma sendo
tratada como Tertium Genus, isto é, uma área que é comum
(podendo ser usada por todos) mas que possui privilégios de uma área
privada (podendo haver restrições a quem não é o "dono" - Daí
chamarmos de Vaga Privativa.
Pode-se alterar estes direitos pela via de uma assembléia geral com a
totalidade dos condôminos e também por intermédio de uma escritura pública,
da mesma forma assinada por todos os condôminos, mas, em qualquer das
hipóteses, reformando a convenção de condomínio. É que estas alterações
também devem alcançar os futuros adquirentes das unidades, assim, deverão
deixar o leito do direito pessoal, que compromete cada condômino, para se
incorporarem ao direito real, que adere e acompanha o imóvel.
O mais recomendável é que a reforma se faça pela via da escritura pública de
reforma da convenção de condomínio, porque, tendo fé pública e sendo
assinada na presença do tabelião, oferecerá maior tranquilidade para todos.
Procedendo-se a reforma pela via de assembléia geral, ou mesmo pela
escritura pública, é importante lembrar que esta alteração somente produzirá
efeitos jurídicos para terceiros depois de averbada no cartório de registro
de imóveis respectivo.
Importa lembrar ainda que as atas de assembléias
normais são registradas no cartório de registro de títulos e documentos,
entretanto, a reforma da convenção de condomínio deverá ser registrada no
cartório do registro de imóveis.
Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas quais as vagas de
cada um dos condôminos, mesmo com a participação de todos os condôminos, se
a alteração da convenção de condomínio não for averbada no registro
imobiliário não valerá para o eventual futuro comprador de unidade autônoma.
Isto porque o limite da responsabilidade do adquirente de imóvel em
condomínio é aquele que constar da convenção de condomínio, não podendo os
demais condôminos exigir que o novo condômino aceite o ajuste ou pacto do
qual não participou e do qual não havia publicidade legal a qual se
subordinasse.
Sendo uma unidade tornada autônoma, o acesso à
vaga deve ser assegurado livre e desimpedido a qualquer hora do dia ou
da noite. Deve, também, ser devidamente demarcada e claramente
identificada.
