A CHUVA DERRUBOU O MURO DA DIVISA
A casa de cima rachou e a casa de baixo foi inundada pela lama.
GRANDES PREJUÍZOS
DE QUEM É A CULPA?
Anote este endereço e passe para o seu advogado: www.ebanataw.com.br/murodivisa/
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A CHUVA DERRUBOU O MURO DA DIVISA A casa de cima rachou e a casa de baixo foi inundada pela lama. GRANDES PREJUÍZOS DE QUEM É A CULPA? Anote este endereço e passe para o seu advogado: www.ebanataw.com.br/murodivisa/ |
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Toda vez que chove forte, quem mora numa casa que faz divisa com outra situada em nível mais alto fica preocupado e fica imaginando aquele talude ou o muro da divisa romper a a lama invadir a casa de baixo, derrubando paredes e danificando geladeira, sofás e, às vezes, causar algum ferimento nas pessoas.
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O engenheiro Roberto Massaru Watanabe que em seu trabalho como Perito em Edificações já acompanhou centenas de casos de BRIGA DE VIZINHO por que o muro da divisa ruiu e um ficou acusando o outro não ter feito a obra que poderia ter evitado o desastre, apresenta um roteiro e soluções que as partes poderiam assumir para acabar com a BRIGA "numa boa".
O Brasil possui um conjunto de Leis, Normas, Regulamentos e Portarias que disciplinam esta questão de imóveis vizinhos, que podemos chamar de Direito de Vizinhança. Quem entende bem disso é o profissional de direito, vulgo Advogado, a quem recomendamos entregar o caso para uma solução amigável.
Vejamos algumas delas:
Lei Federal n0 6.766 de 19 de dezembro de 1979:
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Observem o determina o inciso III: "Não será permitido o parcelamento do solo em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento)". Veja na sequência abaixo a diferença de inclinação ou declividade para os casos de 10%, 20% e 30% para vocês terem uma sensação de quanto é esse 30%:
Mas a lei dá uma abertura dizendo: "salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes". O que significa isso?
Significa que, no caso de declividade maior que 30% há necessidade de se construir OBRAS de contenção de aterrro ou de arrimo de cortes e que tais OBRAS devem ser executadas obrigatoriamente pelo poder público, isto é, a Prefeitura que, pela Constituição Federal, é responsável pelo Uso e Ocupação de lotes de terreno em meio urbano. Veja dois casos em que, na foto da esquerda, o talude é protegido com Muros de Arrimo dotados de Drenos e que, na foto da direita, o talude tinha apenas um simples muro (não de arrimo) e ainda sem drenos:
Vejam mais casos de "Terrenos Possíveis" no site https://www.ebanataw.com.br/ocupacao/possiveis.htm
Lei Municipal (cidade de São Paulo) n0 7.805 de 10 de novembro de 1972 que não permite que, na cidade de São Paulo, seja feita qualquer tipo de construção em terrenos com inclinação igual ou superior a 30% (trinta por cento).
Creio que haja, em outros municípios brasileiros legislação parecida pois o poder público tem a obrigação constitucional de zelar pela segurança da população que, sendo leiga nesses assuntos de Estabilidade de Taludes, inadvertidamente poderia ser tentada a construir em terrenos com grande inclinação colocando em risco seu patrimônio e vida.
Por que tanta "implicância" com terrenos com inclinação ou declividade superior a 30% (trinta por cento)?
É por que terrenos com mais de 30% de inclinação não são geologicamente seguros, são instáveis e podem desbarrancar ou escorregar sem prévio aviso. Veja mais sobre esse fenômeno em
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Bem . . . mas a realidade não é bem assim. Povos antigos como os incas já construíam casas em taludes, e barrancos íngremes e os chineses já plantavam, há milhares de anos, em terraços nas encostas íngremes de montanhas. Veja algumas fotos que peguei na Internet. Os incas tinham um cuidado especial com a drenagem e esculpiam canaletas na rocha dura para conduzir as águas:
Como vêem, leis, normas, regulamentos, portarias existem aos montes e fazer a coisa certa não é "bicho de 7 cabeças".
Entretanto, algumas pessoas, talvez por desconhecimento, fazem a coisa de qualquer jeito e sem critério técnico e acabam elas mesmos sofrendo as consequências de uma coisa mal feita.
É comum confundir Muro de Arrimo com Muro de Contenção e o leigo pode achar que é a mesma coisa. Mas são coisas diferentes e devem ser projetadas por especialistas e com a emissão da Anotação da Responsabilidade Técnica. A garantia do proprietário quanto à responsabilidade da obra feita é a ART, documento emitido pelo CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia. Se você quiser conhecer mais detalhes sobre a ART clique aqui
Só como curiosidade, seguem desenhos esquemátivos mostrando um e outro:
Em sua experiência acumulada ao longo de 50 anos de intensa atividade profissional, Watanabe apresenta diversas situações com recomendações técnicas de obras para taludes e conciliando a experiência adquirida no acompanhamento de ações judiciais detalha, por exemplo, casos em que o proprietário de cima chegou antes, precisou fazer um aterro para ganhar terreno, fez as obras necessárias para a segurança e estabilidade do talude e tempos depois veio o proprietário de baixo, precisou fazer um corte para ganhar terreno mas não fêz as obras necessárias para assegurar a estabilidade do talude, resultando em desastre o que ocorre principalmente no período chuvoso.
NOTA IMPORTANTE: Os desenhos apresentados estão em escala e em cores exageradas para facilitar a visualização. Tomamos o cuidado de não apresentar nenhuma dimensão das peças pois o leigo poderia imaginar que é uma dimensão segura e poderia tentar executar a obra com as dimensões apresentadas. Repetimos que obras em taludes com inclinação ou declividade maior que 30% e altura superior a 1,50 metros devem ser projetadas (calculadas e dimensionadas) por profissional habilitado pelo CREA mediante a emissão da ART. Exija sempre a ART ao contratar a execução de um Muro de Arrimo ou de um Muro de Conteção.
Os desenhos apresentados são "grandes" para que os detalhes sejam bem visíveis, de modo que, recomendamos navegar num computador de mesa com monitor grande e não em smartphones ou tablets.
SITUAÇÃO Nº 1: CONSTRUINDO NA PARTE DE CIMA E NA PARTE DE BAIXO DE UM TALUDE ÍNGREME.
Consideremos o caso de um talude íngreme onde se pretende construir 2 casas, uma no lado de cima do talude e outra no lado de baixo. Veja desenho:
Observe que falta terreno plano tanto no de cima como no de baixo. Precisaria fazer um ATERRO na parte de cima e um CORTE na parte de baixo para aumentar a parcela plana dos terrenos.
ALTURA LIMITE PARA DISPENSAR MUROS ESTRUTURAIS:
A partir de que altura um muro de divisa precisa ser "projetado" por um profissional da construção?
Havia uma lei municipal (São Paulo) a de n0 8.266 de 1975 que dizia:
Talvez no seu município tenha alguma lei municipal similar.
Não encontrando lei, norma ou portaria que regulamente a exigência da participação de um profissional habilitado para projetar um Muro de Arrimo ou um Muro de Contenção, apelamos para a norma regulamentadora de trabalhos do Ministério do Trabalho, a NR-18 Trabalhos na Construção:
18.6 Escavações, Fundações e Desmonte de Rochas
18.6.5 Os taludes instáveis das escavações com profundidade superior a 1,25m (um metro e vinte e cinco
centímetros) devem ter sua estabilidade garantida por meio de estruturas dimensionadas para este fim.
Entende a NR-18 que caso ocorra um desmoronamento de um talude com mais de 1,25 metros de altura a pessoa que eventualmente esteja ao pé desse talude pode sofrer danos consideráveis.
Então, podemos imaginar que uma pessoa andando na calçada, por exemplo, junto a um muro de divisa que tenha mais de 1,25 metros de altura e que por alguma razão venha a tombar, cair ou desmoronar poderá sofrer graves lesões.
Por segurança podemos adotar o valor de H = 1,50 metros.
SITUAÇÃO Nº 2: OBRAS NECESSÁRIAS PARA GANHAR TERRENO PLANO.
Veja como ficariam os lotes de terreno com as obras necessárias:
Um muro serviria para segurar (conter) o aterro na parte de cima e também para segurar (arrimar) o corte na parte de baixo. Com este tipo de obra tanto o vizinho de cima como o vizinho de baixo ganham mais área plana em seus respectivos lotes de terreno.
Uma obra como um muro quando constrído de comum acordo dos proprietários pode ser construido exatamente na linha divisória da divisa legal dos lotes, isto é, metade da espessura de um lado e a outra metada no outro lado. Esta situação é prevista no Código Civil Brasileiro:
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Este detalhe é importante no caso de Muro de Contenção e de Muro de Arrimo pois são obras relativamente espessas (grossas) e acabam ocupando uma espaço significativo dos terrenos. Não esquecer de proceder a uma AVERBAÇÃO no cartório de registro de imóveis para que caso se pretenda vender o imóvel o futuro comprador tenha ciência deste fato.
Esta situação em que os dois proprietários (o de cima e o de baixo) tomam a iniciativa de construir no mesmo período de tempo é muito raro e o que encontramos na prática é um deles chegar primeiro e já fazer a parte deles e o outro vai chegar muitos anos depois para construir a outra casa. Então vamos abordar separadamente cada situação, isto é, uma situação em que chega primeiro o proprietário de cima e, separadamente, outra situação em que o chega primeiro o proprietário de baixo.
Esta distinção é importante na visão do Direito de Vizinhança pois quem chega primeiro tem alguns privilégios.
SITUAÇÃO Nº 3: O DE CIMA CHEGOU PRIMEIRO.
Vejamos como se procede na situação em que o proprietário de cima chega primeiro:
Imaginando a casa pronta vê-se que falta terreno plano para construir a casa. Então o proprietário contrata um profissional habilitado e com experiência em Muros de Contenção para fazer o dimensionamento de um Muro de Conteção. Chamamos de "contenção" pois o muro vai segurar, conter um aterro que vai ser construído. O engenheiro deve entregar um Memorial de Cálculo, um Desenho com a armação necessária para a estrutura do muro, uma especificação do concreto que deve ser empregado na concretagem dos Gigantes, um Desenho com o projeto de drenagem e destino final das águas coletadas pelo dreno e a ART.
SITUAÇÃO Nº 3A: O DE CIMA FEZ UM ATERRO PARA GANHAR TERRENO
CUIDADO: Tem gente construindo Muro de Conteção com uma simples parede de blocos de concreto ancorada com vigas de ancoragem sem que o concreto seja vibrado com vibrador mecânico e sem a cortina drenante. O que vai acontecer, no caso de concreto lançado sem vibração mecânica o concreto fica poroso e permite a penetração e a infiltração da água do subsolo no concreto que vai enferrujar a armadura. Outra peça importante é a cortina drenante com um dreno que possa ser alcançado para limpesa periódica pois cortinas drenantes feitas de britas e areia costumam colmatar. Vistoriei situações de queda de Muro de Contenção com os drenos totalmente colmatados (entupidos) derrubados pela água da chuva percolando pelo subsolo e exercendo uma pressão ativa sobre o tardoz do muro. Solução adequada é a do desenho do lado direito com a segurança ao tombamento feita por gigantes. O que fazer com a água drenada pelos drenos? Bombear para a rua de cima? Pedir para o proprietário de baixo deixar passar pelo terreno dele? Veja mais detalhes sobre o Destino das Águas em https://www.ebanataw.com.br/drenagem/destino.htm.
Não esquecer que a norma de concreto armado, a NBR-6118 determina que em locais como o solo devemos adotar a Classe IV de Agressividade Ambiental e, portanto, as armaduras do concreto devem ser protegidas com uma camada de Cobrimento mínimo de 50 milímetros e o concreto ser lançado com adensamento feito por vibrador mecânico para assegurar que a umidade do solo não consiga penetrar no concreto e, assim, atingir a armadura. Por precaução, recomendamos que antes de executar o aterro, as partes de concreto armado sejam impermeabilizadas.
Veja como fica a casa de cima depois de construída.
Lembre-se que toda a obra do Muro de Contenção deve ser feita do lado do lote de cima, respeitando a linha da Divisa do Terreno.
Imaginem, agora, que depois de muitos anos o vizinho de baixo aparece e resolve construir a casa dele.
SITUAÇÃO Nº 3B: O DE BAIXO APARECEU PARA CONSTRUIR A CASA DELE.
Veja como seria a casa do vizinho de baixo:
O vizinho de baixo vai pensar em tirar a terra, fazer um corte no talude para ganhar mais área plana.
SITUAÇÃO Nº 3C: O VIZINHO DE BAIXO CORTOU O TALUDE PARA GANHAR MAIS ÁREA PLANA.
Veja como ficaria (teoricamente) o talude cortado.
CUIDADO! Não corte o talude e nem deixe alguém retirar a terra cortando o talude. As consequências pode ser, e geralmente é, catastrófica. Veja por que.
SITUAÇÃO Nº 3D: O VIZINHO DE BAIXO CORTOU O TALUDE SEM REALIZAR OBRAS PREVENTIVAS.
O que vai acontecer? Um fenômeno geológico denominado Alívio de Tensões Geológicas vai agir, provocar a desagregação do solo e consequentemente seu desmoronamento.
Veja mais detalhes sobre o Alívio de Tensões Geológicas em http://www.ebanataw.com.br/terrapleno/alivio.php.
Os desenhos a seguir ilustram a sequência do que acontece quando o vizinho de baixo escava o talude sem ter feito as Obras Acautelatórias, previsão, inclusive, no Código Civil Brasileiro, artigo 1311.
| 1- FORÇAS ATUANTES: Forças geológicas atuantes se equilibram mantendo a estabilidade do talude. | 2- ESCAVAÇÃO DESCUIDADA: Ao começar a retirar parte da terra, ocorre um desequilíbrio e a parte do talude beneficiada com o fenômeno geológico do Alívio de Tensões, começa a escoar para o lado aliviado. | 3- A força geológica denominada Empuxo Ativo atuando no maciço provoca o colapso do talude levando junto obras de contenção anteriormente existente. |
4- OBRAS ACAUTELATÓRIAS: Artigo 1311 do Código Civil. Uma das alternativas consiste na cravação de Perfis Metálicos antes de começar a escavação. |
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Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
O resultado dessa negligência é o desequilíbrio do talude e consequente desmoronamento:
SITUAÇÃO Nº 3E: CONSTRUÇÃO DE UMA CORTINA ATIRANTADA.
Outra alternativa para assegurar a estabilidade do talude é a construção de uma cortina atirantada que é construída ANTES de se iniciar o corte do talude.
Trata-se de uma solução técnica que só pode ser feita por Empresa Especializada detentora da LICENÇA de aplicação de uma tecnologia patenteada. É um método construtivo em que se emprega uma cordoalha de aço que é introduzida dentro do maciço do talude no imóvel vizinho.
NOTA IMPORTANTE: Não esquecer de obter a concordância do vizinho de cima e não esquecer também de proceder à AVERBAÇÃO no cartório de registro de imóveis para que numa eventual venda do imóvel de cima o comprador tome ciência prévia da existência desses cabos no subsolo o que vai limitar o uso, por exemplo, de construir uma adega subterrânea para maturação de queijos e vinhos.
Veja nos desenhos seguintes a situação antes 3E e depois 3F de executar o corte:
SITUAÇÃO Nº 4: O DE BAIXO CHEGOU PRIMEIRO.
Agora, vamos considerar uma situação diferente das acima apresentadas. É a situação em que o Vizinho de Baixo chegou primeiro para construir a casa dele.
Imaginando a casa pronta vê-se que falta terreno plano para construir a casa. Então o proprietário contrata um profissional habilitado e com experiência em Muros de Arrimo para fazer o dimensionamento de um Muro de Arrimo. Chamamos de "arrimo" pois o muro vai segurar, arrimar o talude que vai ficar descalçado. O engenheiro deve entregar um Memorial de Cálculo, um Desenho com a armação necessária para a estrutura do muro, uma especificação do concreto que deve ser empregado na concretagem dos Contrafortes, um Desenho com o projeto de drenagem e destino final das águas coletadas pelo dreno e a ART.
SITUAÇÃO Nº 4A: O DE BAIXO CONSTRUIU UM MURO DE ARRIMO.
Veja como ficou a casa de baixo depois de pronta:
Lembre-se que toda a obra do Muro de Arrimo deve ser feita do lado do lote de baixo, respeitando a linha da Divisa do Terreno.
Imaginem, agora, que depois de muitos anos o vizinho de cima aparece e resolve construir a casa dele.
SITUAÇÃO Nº 4B: O DE CIMA CHEGOU DEPOIS PARA CONSTRUIR A CASA DELE.
Veja como o vizinho de cima imagina a casa dele:
Vendo que falta terreno plano para construir a casa, ele pensa em fazer um aterro para ganhar mais terreno plano.
SITUAÇÃO Nº 4C: O DE CIMA CONSTROI UM MURO DE CONTENÇÃO E DEPOIS UM ATERRO COMPACTADO.
Então o proprietário de cima contrata um profissional habilitado e com experiência em Muros de Contenção para fazer o dimensionamento de um Muro de Conteção. Chamamos de "contenção" pois o muro vai segurar, conter um aterro que vai ser construído. O engenheiro deve entregar um Memorial de Cálculo, um Desenho com a armação necessária para a estrutura do muro, uma especificação do concreto que deve ser empregado na concretagem dos Gigantes, um Desenho com o projeto de drenagem e destino final das águas coletadas pelo dreno e a ART.
Veja como fica o conjunto depois que o Muro de Contenção e o Aterro foi executado:
Observe que "cada um ficou na sua" e as obras ficaram estritamente dentro dos limites legais dos lotes.
Importante é que os Drenos precisam ter abertura de acesso e se possível com uma torneira para ligar a "WAP" pois as cortinas drenantes e os drenos se colmatam (entopem) com facilidade e na manutenção precisam ser lavadas com jatos de água sob pressão. Se a cortina e os drenos foram construídos mas não se providenciou as aberturas para a lavagem periódica, tais componentes se tornam inoperantes em apenas poucos períodos de chuva e, sem drenagem, os muros tombam pela pressão neutra exercida pela água que percola pelo maciço do talude.
Como precaução adicional, os proprietário devem exigir fotografias que mostre detalhes de execução do sistema de drenagem. Tais fotos devem apresentar elementos de referência para se ter a certeza do local onde foram tiradas. Veja mais detalhes sobre fotografias técnicas em http://www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/CameraGalaxy.html As máquinas modernas próprias para a produção de provas fotográficas possuem aplicativos que registram as coordenadas geodésicas e o rumo magnético:
FINALIZAÇÃO:
O autor do site, o engenheiro Roberto Massaru Watanabe agradece você ter tido a paciência de chegar até aqui e esclarece que, pela finalidade pedagógica do site, seu conteúdo pode ser livremente copiado, distribuído e impresso não podendo, entretanto, ser pirateado.
Esclarece ainda que Muros de Arrimo e Muros de Conteção construídos na divisa de imóveis, são obras que exigem, além de alguns cuidados técnicos, a definição clara das responsabilidades envolvidas, não só desses dois vizinhos como também da Prefeitura que tem a obrigação de verificar os fatores críticos intervenientes como os Riscos Geológicos, os Riscos Hidrológicos e outros riscos que podem afetar a segurança dessas obras. Lembra ainda que o Código Civil Brasileiro diz que:
