Muros de Arrimo e Muros de Conteção construídos na divisa de imóveis, são
obras que exigem, além de alguns cuidados técnicos, a definição clara das
responsabilidades envolvidas, não só desses dois vizinhos como também da
Prefeitura que tem a obrigação de verificar os fatores críticos
intervenientes como os Riscos Geológicos, os Riscos Hidrológicos e outros
riscos que podem afetar a segurança dessas obras.
O Código Civil brasileiro (o novo, de 2004) diz que:
Art. 1.311. Não
é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar
desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do
prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras
acautelatórias.
Parágrafo únco.
O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos
prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido ralizadas as obras
acautelatórias.
A construção, por sua própria
natureza, e mesmo sem culpa de seus executores, comumente causa dano à
vizinhana, por recalques do terreno, vibrações do estaqueamento, queda
de materiais e outros eventos comuns na edificação. Essa responsailidade
independe de culpa do proprietário ou do construtor, uma vez que não se
origina na ilicitude do
ato de construir, mas, sim, da lesividade do
fato da construção.
Art. 1.312.
Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a
demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Isto quer dizer que quando se pretende fazer uma escavação junto à divisa de
um terreno, é necessário verificar se tal escavação pode ou não afetar o
imóvel do vizinho. Quem deve fazer esta veriricação é um Engenheiro Civil
com especialidade em Fundações (que tenha feito um curso de Especialização
ou de Pós-Graduação em Fundações ou em Obras de Terra) e ele deve emitir um
Laudo de Vistoria com Parecer onde ele diz claramente se há risco ou se não
há risco e no caso de haver risco quais as obras ou providências
acautelatórias devem ser tomadas para evitar danos ao imóvel vizinho ou para
que os danos sejam mínimos.
Tudo isso não é garantia de que não haverá nenhuma influência danosa no
prédio vizinho pois, como prevê o próprio Código Civil, é comum uma
construção causar dano à vizinhança. Ainda no CC, entende-se como vizinhança
não apenas o vizinho fronteiriço como também um imóvel situado a certa
distância e até mesmo no outro lado da rua.
Quem tem a responsabilidade de encomendar essa Vistoria e Laudo é o
proprietário ou o executor da escavação e deve apresentar o Laudo ou
fornecer cópia do Laudo ao vizinho ou aos vizinhos, pois podem ser muitos os
imóveis que podem sucetíveis de danos. Já realizei Vistoria de Impacto de
Vizinhança de empreendimento de porte em mais de 60 imóveis localizados nas
proximidades.
Todo esse cuidado deve ser tomado não apenas quando será executada uma "obra
particular" como um novo prédio residencial mas também nos casos de "obras
públicas" como metrô, adutoras de abastecimento de água, coletores de águas
pluviais, esgoto sanitário, redes de gás, de telefonia, de TV a cabo,
viaduto, pontes, estradas, etc.
As atribuições dos governos, isto é, da Prefeitura, do governo do Estado e
do governo Federal, foram alteradas em sua essência pela Constituição de
1988, porém, alguns órgãos públicos ainda estão seguindo a Velha
Constituição sem saber que muitas atribuições foram alteradas e que não é
mais atribuição da Prefeitura Municipal cuidar, por exemplo, de barulhos e
outros incômodos causados pelo vizinho:
ESTATUTO DA CIDADE - LEI Nº 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001:
Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da
Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei,
denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e
interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem
coletivo, da
segurança e do bem-estar dos cidadãos,
bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes
diretrizes gerais:
VI - ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou
inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso
excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades
que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da
infra-estrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua
subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
Então, quando ocorre, por exemplo, um deslizamento de talude que soterra
moradores que moravam em casas construídas em Área de Risco, a
responsabilidade é, antes de mais nada, da Prefeitura que, negligenciando
sua atribuição de fiscalização do Uso e Ocupação do Território, permitiu a
ocupação irregular em área de risco de ocorrência de escorregamento
geológico.
Outro cuidado importante é com relação à "tecnologia" empregada na
construção de alguns tipos de obras como Muros pois uma boa parte das
soluções modernas empregam tecnologias proprietárias que são protegidas por
patentes, geralmente internacionais, que para serem aplicadas precisam pagar
"royalties" para o proprietário da patente.
Isso significa que para aplicar aquela solução, protegida por patente, a
empresa nacional precisa adquirir a “licença” dos proprietários da patente,
pagando royalties.
Como nem todos tem esse cuidado de adquirir uma licença,
vamos encontrar no mercado empresas especializadas que possuem a licença
para um determinado tipo de solução e outras que não possuem a licença. Ao
contratar esta construtora para construir o seu Muro de Arrimo você poderá
ser processado pelo proprietário da patente.
O que acontece quando você entra em contato com uma empresa dessas? É claro
que ela vai querer vender a solução dela e, por questões comerciais e até
por desconhecimento, vai afirmar que a “solução dela” é a melhor solução em
detrimento de todas as outras.
É como se você pedisse, numa lanchonete, um Big Mac acompanhado de um Milk
Shake Bob´s. Se você estiver numa licenciada Mac Donalds, vai ter o
sanduiche certo mas não o milk shake. Se você estiver numa licenciada Bob's
vai ter o milk shake certo mas não o sanduiche.
Se você estiver numa lanchonete qualquer não vai ter nem um nem outro ou vai
ter os dois, mas piratas.
Caso você constate que haverá o início de uma obra na vizinhança da sua
casa, obra onde será feita escavações que possam comprometer a
segurança do seu imóvel, você deve, sob orientação jurídica de um
Profissional de Direito (Advogado), comunicar-se formalmente com o
responsável da obra (geralmente com uma carta enviada via Cartório,
chamada Notificação Extrajudicial) dando um prazo para a manifestação e não
ocorrendo esta manifestação, procurar uma Delegacia da Polícia Civil para
registrar um Boletim de Ocorrência para Preservação de Direitos e também
denunciar o problema no Ministério Público. O nome do Responsável pela Obra
é anunciada, obrigatoriamente, em placa afixada na frente da obra, ou da
futura obra.
Antes de entrar com alguma ação na justiça, procure basear as afirmações, ou
melhor, o Advogado deve basear a Inicial em parecer com fundamentação
técnica feita por um profissional técnico (engenheiro ou arquiteto) com
especialização comprovada (peça a ele a comprovação) em estabilidade de
taludes.
Para que você não fique “vendido” no meio de muitas soluções, ou tipos de
soluções, preparei este site que mostra as principais soluções que a
tecnologia disponibiliza na atualidade. Naturalmente, por questões de
Proteção por Patente não tenho condições de entrar nos detalhes técnicos das
soluções pois estaria correndo o risco de estar divulgando “segredos
industriais”.
O site está divido em três partes, por questões
didáticas:
Na primeira parte, procuro, sem sofisticar demais e usando palavras de uso
coloquial (de fácil compreensão de leigos), mostrar a teoria da estabilidade
de taludes e os fenômenos que intervêm na segurança e estabilidade de taludes,
muros de contenção e muros de arrimo.
Na segunda parte, apresento as principais soluções e rápidos comentários sobre
sua eficiência enfocando mais os aspectos técnicos e funcionais.
Finalmente, na terceira parte, apresento os caminhos viáveis na prática para a
execução de uma “boa obra de contenção”, que tipo de empresa deve ser
contratada, que tipo de exigência você pessoa física, empresa ou condomínio
deve fazer perante a construtora ou empreiteira e também algumas situações “a
posteriori” em que um talude rompeu e agora você está procurando os
responsáveis que deva arcar com os prejuízos decorrentes da queda do talude.
