As casas, os apartamentos, os prédios, as lojas, as fábricas, os hospitais, as escolas, as igrejas, as rodovias, os pontos de ônibus e as obras de construção em geral são construídas para oferecerem proteção, saúde, bem estar, segurança, conforto e tranqüilidade aos seus ocupantes, moradores, visitantes e usuários. Trincas, rachaduras, infiltração de água, deslizamento de terra, trepidações, janelas que não vedam a chuva, portas que batem, umidade nas paredes, lâmpadas que queimam muito, mal cheiro, bolor, mofo, vaga na garagem são apenas alguns dos problemas que podem tirar o sossego e a saúde das pessoas. É GRAVE? O PRÉDIO PODE CAIR?

Depende da Causa, isto é, depende do que está causando o problema. Uma simples trinca pode ter como causa a retração da argamassa, o que não seria grave, mas pode ter como causa um recalque da fundação, o que seria muito grave e, como acontece com certa frequência no Brasil, resulta na queda do prédio ou desmoromento de parte do prédio com vítimas algumas delas fatais.

Este site, mantido por Roberto Massaru Watanabe formado em engenharia civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, turma de 1972, que participou das obras de porte da engenharia nacional como o Sistema Cantareira de Abastecimento de Água para a Grande São Paulo, a Rodovia dos Imigrantes e as hidrelétricas de Ilha Solteira, Itaipú e Tucurui, trabalhou no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo onde desenvolveu pesquisas sobre segurança e habitabilidade de edifícios, além de realizar centenas de Vistorias Técnicas apresenta os casos mais comuns de problemas da construção e as questões (técnicas, legais e jurídicas) que costumam dificultar a solução desses problemas.

Casos graves como o desabamento de prédios ocorrem no Brasil com mais frequência do que você imagina, alguns deles tiveram origem numa pequena trinca na garagem do subsolo e em muitos casos as vítimas fatais poderiam ter sido evitadas. Veja os casos que ficaram mais famosos - .

Dependo das condições em que a obra foi, ou está sendo, ou será construída e outros fatores intervenientes como a experiência do construtor, se a obra é sua ou é do vizinho, a solução do problema pode ser um pouco mais difícil do que você possa imaginar, exigindo o envolvimento da Justiça, do Ministério Público ou outro agente de "difícil conversa" para pessoas leigas no assunto necessitando pedir a ajuda de Peritos de Engenharia e Advogados especializados em causas cíveis.

UM CASO SIMPLES:

Um, aparentemente, "caso simples" de infiltração de água proveniente do vizinho do apartamento de cima pode tornar-se "muito complicado". O Perito de Engenharia precisa ver os dois lados do problema, isto é, vistoriar o apartamento de baixo e também o apartamento de cima mas, na maioria dos casos o proprietário do apartamento de cima não vai permitir que o perito entre em seu imóvel pois sabe que ele vai querer encontrar provas de que a causa do problema está no apartamente de cima, o que depõe contra ele o proprietário do apartamento de cima.

Casos como este são tratados pelo Direito de Vizinhança, Lei Federal n⁰ 10.406 de 10 de janeiro de 2.002 mais conhecida como Código Civil, que determina em seu artigo 1.277 que o "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha."

Entende-se como "prédio" qualquer edifício seja uma simples casa, um sobrado, um apartamento, uma loja ou até uma grande fábrica. Também entede-se como "propriedade vizinha" qualquer imóvel, com ou sem edifício, localizado no vizinho imediato ou mesmo a certa distância mas que esteja causando algum desconforto, algum malefício à saúde das pessoas ou algum dano ao edifício como trincas e infiltrações.

Nesses casos, para a constatação da causa será necessário entrar no apartamento de cima e removendo o revestimento descobrir o cano furado por onde sai a água que vai parar no apartamento de baixo. Como o proprietário de cima se nega a permitir que isso seja feito, então a solução será via Judicial, isto é, o Juiz irá emitir um mandado segundo o qual o proprietário do apartamento de cima será obrigado a permitir seja feita a perícia. A inicial da ação deve ser feita por um Profissional de Direito que deve anexar um Laudo Pericial feito por um Arquiteto ou Engenheiro Civil.

Obviamente, o advogado não pode ser um advogado comum necessitando ter alguma experiência em processo cível em direito de vizinhança e também o profissional da construção não pode ser um arquiteto ou engenheiro comum necessitando ter conhecimento em Código Civil ou Código de Defesa do Consumidor.

OUTRO CASO SIMPLES:

Um outro "caso simples" é quando o novo proprietário foi morar no apartamento ou casa entregue pela Construtora e não encontrou no imóvel as condições prometidas pela Construtora quando fez a venda como dimensões diferentes da planta, rede elétrica que não funciona, água que não tem pressão, vaga para veículo na garagem com dimensões em que não cabe um carro ou muita dificuldade no acesso à vaga desde a rua até o local da vaga ou então "vícios" construtivos como azulejos que caem, piso torto, porta que não fecha direito, janela que deixa a chuva entrar, etc.

Casos como este são tratados por outra lei, a Lei Federal n⁰ 8.078 de 11 de setembro de 1.990 mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, que determina em seu artigo 18: “os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas”. 

Havendo a possibilidade de uma Simples Constatação para visualizar o problema, basta o Consumidor procurar o Fornecedor que terá um prazo de 30 dias para sanar as irregularidades. Caso o Fornecedor se negue ou não resolva o problema neste prazo, o Consumidor deve procurar uma Delegacia do Consumidor onde irá registrar a reclamação. Para isso não será necessário nenhum Laudo e nem mesmo um profissional de direito.

Não havendo a possibilidade de Constatação Simples, como no caso de Vícios Ocultos, então será necessário um Laudo de Constatação elaborado por um profissional da construção, Arquiteto ou Engenheiro Civil, que tenha experiência no Código de Defesa do Consumidor, pois não basta o laudo ser técnico pois o Laudo precisa deixar clara a responsabilidade da Construtora que por negligência, falha ou outro motivo, propiciou a ocorrencia do problema.

MAIS OUTRO CASO SIMPLES:

Ainda, mais outro "caso simples" em que a garagem do edifício é invadido, toda vez que chove, por água fétida causando, além de danos aos veículos guardados na garagem do subsolo, doenças e outros transtornos. São comuns depoimentos como "Já fomos diversas vezes à Prefeitura reclamar mas nada foi feito até agora" ou "A concessionária de esgoto já veio diversas vezes, olhou em tudo e disse que vai estudar" e outros casos onde estão envolvidos vários "candidatos" a ser responsável pelo problema e fica um empurrando para o outro. Prefeitura, concessionária de eletricidade de água e esgoto, concessionária de gás, de TV a cabo e todos se apresentam dizendo que "exeminou toda a sua rede e nada encontrou de anormal".

RESULTADO: O Prejudicado fica sem solução para o problema e, cansado de idas e vindas, fica sem saber o que fazer. Conheci muito casos como este onde os condôminos ficaram anos e anos batendo nas portas e sem solução para o problema.

Casos como este tem amparo em outra lei, a Lei Federal n⁰ 12.608 de 10 de abril de 2.012 mais conhecida como Lei de Proteção e Defesa Civil. Os prejudicados não sabem exatamente quem é o culpado, quem é que está causando os problemas e então fica difícil abrir um processo. Recorre-se, comumente, ao Ministério Público. Obviamente será necessário o amparo de um Profissional de Direito e também de um Profissional da Construção e, como nos casos anteriores, o Profissional de Direito não pode ser um simples Advogado assim como o Profissional da Construção não pode ser um simples Arquiteto ou Engenheiro.

MUITA CALMA NESTA HORA:

O assunto é bastante extenso e, em alguns casos, bastante "complexo" para quem não está familializado, sendo complexo até para Profissionais de Direito (Advogados, Juízes, Promotores e Desembargadores) quando envolve fenômenos da Engenharia Construtiva que até mesmo Profissionais da Construção como Arquitetos e Engenheiros encontram alguma dificuldade em entender e, ainda, reforçado pela precariedade do ensino de algumas faculdades de Arquitetura e de Engenharia, no Brasil, que não dispõem de um simples Laboratório de Solos ou de Eletricidade ou até mesmo de uma simples biblioteca com as normas técnicas oficiais, da ABNT, que são de obediência obrigatória. Imagine você que viaja muito pelo Brasil encontrar em cada hotel uma tomada diferente do plugue do seu notebook:

Pedimos a paciência do internauta para examinar detidamente todas as características do problema, pois em algumas situações, por mais didáticos que procuramos ser, o assunto acabou ficando longo e cansativo mas é importante compreender claramente os fatores intervenientes e contratar o Perito Certo e o Advogado Certo. Pequenas nuances entre o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, aparentemente "tudo igual" pode ser a diferença entre "ganhar" ou "perder" uma ação na Justiça.

QUEM VAI PAGAR A CONTA?

Uma das questões polêmicas na solução de um problema construtivo refere-se a "quem vai pagar a conta" pois num "simples" problema em que azulejos caem da parede pode ter como causa várias questões como 1- o azulejo mal queimado na olaria, 2- a argamassa que foi usada no assentamento estava com o prazo de validade vencido, 3- a argamassa estava dentro do prazo de validade mas seu preparo não seguiu as instruções do fabricante, 4- o azulejista que executou o assentamento era novo e nem tinha diploma do curso de azulejista, 5- o chapisco que garante a aderência entre o bloco cerâmico e a argamassa não foi bem aplicado, etc.

Como se vê, são muitas as pessoas envolvidas em um único problema e a falha de qualquer uma dessas pessoas (fabricante do azulejo, fabricante da argamassa, lojista, azulejista) resulta na queda dos azulejos. Como a engenharia descobre quem falhou?

Quem vai determinar de forma inequívoca o responsável pelo problema é o ensaio in-loco de Aderência de Revestimento (feito de acordo com a norma brasileira NBR-13.753). Mais uma vez devemos alertar que não é qualquer Profissional de Direito e nem mesmo qualquer Profissional da Construção que saberá encaminhar de forma certeira este tipo de ação.

Mais detalhes em www.ebanataw.com.br/patrevcer/

Os casos enquadráveis no CDC são mais simples e têm uma solução mais rápida, mesmo porque a própria lei determina que o caso de vícios que tornem o produto impróprio ou inadequado ao consumo seja resolvido no prazo máximo de 30 (trinta) dias, bastando se dirigir a um dos postos de atendimento do PROCON ou Delegacia do Consumidor.

Mas, no caso do CC, "será necessário ter" um Laudo Técnico de Engenharia muito bem feito por um Perito (Arquiteto ou Engenheiro com especialização em Perícias) pois o Advogado não sendo habilitado para diferenciar uma trinca de uma fissura irá, provavelmente, meter os pés pelas mãos como já encontrei em muitos casos. Muito ao contrário, no caso do CDC "é melhor não ter" o Laudo Técnico pois uma trinca é parte do Direito Objetivo pois qualquer pessoa pode constatar a sua existência e não importa a causa da trinca ou se ela é inofensiva ou danosa - se a trinca existe então ela deve ser eliminada.

Importante é consultar, inicialmente, um Profissional de Direito pois quem entende de lei são esses profissionais ao contrário dos Profissionais da Construção que não receberam, na sua graduação, nenhuma informação sobre o Direito Civil, Direito de Vizinhança e nem Direito do Consumidor. É o Advogado que, analisando as circunstâncias, irá determinar o caminho (por qual das leis) o prejudicado deverá encaminhar seu pleito. Obviamente, por ser leigo em engenharia o Advogado necessitará que a Inicial seja respaldada por um Laudo Técnico elaborado por um perito de engenharia.

A consulta ao Advogado é importante por que o tipo de Laudo Técnico, sua estrutura, abrangência e conteúdo, é substancialmente diferente para cada caminho, se CC ou CDC ou MP, de modo que um Laudo Técnico feito para um tipo de ação nem sempre será bom para outro tipo de processo e o profissional que vai elaborar o Laudo Técnico precisa conhecer as nuanças de cada situação.

Para facilitar a identificação clara do teu caso, montei uma tabela de "casos" que procura descrever os casos mais frequentes de problemas, tabela que montei baseando na nossa experiência como Perito nesses mais de 40 anos de vistorias técnicas. Obviamente, a Tabela não esgota os casos de modo que colocamos um BOX (caixa de mensagem) para que você, internauta, possa fazer um pedido de esclarecimentos no final desta página. Veja alguns casos típicos em . 

A BUSCA DA SOLUÇÃO EFETIVA (solução que funciona):

Resolvida a questão do caminho a ser trilhado para a solução do problema (quem vai pagar a conta) surgirão perguntas técnicas como "qual produto utilizar para acabar com a infiltração" ou "qual a argamassa certa para assentar o piso na varanda", perguntas que podem ter muitas respostas por que existem no mercado mais de 200 produtos para essas questões de trincas e infiltrações e cada um se aplica a situação específica e não é possível um diagnóstico sem uma Vistoria Técnica no local. Numa simples "navegada" feita na internet você verá dezenas de "soluções" que prometem muito mas não resolvem nada. Veja nosso site que trata de questões sobre TRINCAS e outro que trata de INFILTRAÇÕES.

Segue os capítulos que agrupam os problemas de natureza similar ou que reunem circunstâncias semelhantes.

Esclarecemos que todas as situações aqui relatadas são situações hipotéticas e desprovidas de qualquer vínculo real de modo que as "soluções típicas" aqui apresentadas não podem ser diretamente empregadas e todos os casos reais necessitam, por disposição das leis que regulam o exercício da profissão de Arquiteto, Engenheiro e Técnico de Edificações, de vinculação ao Conselho, seja de Engenharia ou de Arquitetura onde é "anotado", legalmente, a Responsabilidade Técnica, caso a caso. Se você nunca ouviu falar de A.R.T. ou de R.R.T. na construção, veja mais detalhes em .

1 - QUAL SOLUÇÃO? - A BUSCA DE UMA SOLUÇÃO QUE FUNCIONA:

Nas minhas andanças pelo Brasil encontrei muitas situações em que o proprietário ou os proprietários, no caso de condomínios, já tinham tentado diversas "soluções" porém nenhuma delas tinha conseguido resolver o problema de forma satisfatória. Veja os depoimentos mais comuns:

Já tentamos diversas "soluções" mas nada funcionou até hoje. Teve até "solução" que piorou o problema.

No caso da Trinca, veio um engenheiro e falou uma coisa, um encanador falou outra. Um disse que precisaria de uma "costela", o outro falou que precisaria de uma "tela", falaram também que seria necessário fazer um "reforço estrutural" - fizemos tudo isso, cada um a seu tempo, mas a trinca continuou ou melhor, continua até hoje, firme!

No caso da infiltração, um falou que bastaria aplicar uma nova "Manta", o outro disse que a "Manta" não funciona neste caso e o correto seria a aplicação de um impermeabilizante líquido.

No caso da impermeabilização, ouvi dizer que os Métodos de Impermeabilização são todos patenteados (patente internacional) e a empresa que executa a impermeabilização precisa ter uma Licença para usar o método no Brasil. É mais ou menos o que acontece com as concessionárias de veículos, ou seja, não tem sentido querer comprar um "GOL" numa concessionária Chevrolet. Outra situação é querer comer um "Big-Mac" no BOBs.

Veja mais detalhes técnicos nos seguintes Casos:

Casos de Trincas:

Trincas, fissuras, rachaduras e fendas são problemas muito comuns e a sua eliminação requer uma pesquisa para descobrir a causa (ou as causas) para então, em função da causa, escolher a solução. O fato de ser "comum" não significa que elas são normais e que podem ser toleradas pois são sintomas de que alguma coisa não está certa, isto é, a casa está avisando que tem problemas, que não está aguentando!. Veja mais detalhes em .

Além das trincas nas paredes, outros sintomas como porta que não fecha direito, mal cheiro que sai do ralo da lavanderia, janela que ficou mais dura e está dificil abrir e fechar e piso que está soltando as placas cerâmicas podem estar dizendo que há problemas nas fundações .

Casos de Infiltrações:

Infiltrações na parede do subsolo, no teto do banheiro, na laje de cobertura, na laje do térreo e outros problemas causados por infiltrações de água .

Manchas no teto e paredes provenientes de vazamento da instalação hidráulica do apartamento de cima. Como "conversar" com o vizinho e resolver o problema rapidamente e evitar uma longa e demorada briga na justiça (sendo obrigados, você o o vizinho, a manterem as coisas do jeito que estão para que a jusiça possa ir ao local para fazer a constatação dos problemas) .

Afloramento de água pelas paredes da garagem que fica no subsolo. Em dias de chuva há risco de inundação da garagem. Temos que tirar os carros .

O que fazer com a água que brota na garagem do subsolo. Podemos bombear e jogá-la na sarjeta da rua?

2 - FAZER CESSAR O MAL:

Em algumas situações, a causa é evidente. Pode ser um cano de uma adutora de água da rua que rompeu e está abrindo uma enorme cratera na entrada da minha casa, pode ser uma construtora que está pintando o prédio vizinho e deixando cair um monte de respingos de tinta no meu quintal, pode ser uma nova obra que está tapando o sol na minha casa.

Precisamos, fazer cessar o mal, precisamos "embargar" (fazer parar) a obra.

Vamos reclamar na Prefeitura? Claro que não. A Prefeitura se preocupa apenas com a Lei de Zoneamento, Código de Edificações, Lei do Silêncio e outras leis de alçada municipal de modo que a Prefeitura irá determinar o "embargo" da obra somente nos casos em que a construtora estiver infringindo uma dessas leis municipais.

Ademais, mesmo que em exercício de atividade legalmente autorizada, com Alvará de Funcionamento e tudo o mais, não se tem o direito de prejudicar a segurança, o sossego e a saúde de moradores vizinhos.

O melhor caminho para solução do problema é a Via Amigável, uma boa conversa entre vizinhos. Vamos tentar resolver "numa boa" antes de "partir para o pau" na Justiça .

Entretanto, nem sempre é possível ou viável ou de interesse do vizinho resolver o problema mesmo por que "resolver" pode implicar num gasto financeiro de grande monta que o vizinho não está a fim de gastar.

O Código Civil contém uma série de artigos que estabelece a relação entre vizinhos, os Direitos de Vizinhança. Veja, por exemplo, dois deles:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Não podemos nunca esquecer que:

Mesmo em exercício de atividade legítima não se tem o direito de prejudicar o repouso ou o trabalho dos demais.

1 - Conversa com o Vizinho. Conversar sobre futebol ou comentar a novela é uma coisa prazerosa e os vizinhos em geral gostam desta atividade e em alguns bairro tradicionais de São Paulo como o Tatuapé encontramos vizinhos conversando alegremente na calçada. Entretanto, quando se trata de gastar dinheiro para consertar um vazamento todo mundo sai de perto. Veja mais detalhes sobre esta complicada questão .

2 - Direito de Vizinhança 1 - Dano ao Patrimônio. O vizinho construiu no terreno dele um aterro encostado na sua parede e que está causando infiltrações? A obra do vizinho está produzindo trincas nas paredes da sua casa? Veja o que determina o Código Civil e algumas outras leis sobre os problemas que surgem entre vizinhos - .

Outra situação: Uma obra que está sendo executada na vizinhança, mesmo que a algumas quadras de distância, está causando danos no seu imóvel? (afundamento do piso, trincas nas paredes, etc.) o Código Civil no seu artigo 1311 determina o seguinte:

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Este artigo é bastante objetivo pois determina a execução de "obras acautelatórias", isto é, a solução do problema não fica "apenas" na promessa de que "vai fazer" obrigando o construtor de construir uma obra capaz de evitar o dano no seu imóvel.

NOTA: No caso do seu imóvel estar sendo prejudicado e você não conseguir os dados da pessoa (física ou jurídica) fica difícil entrar com uma ação da Justiça. Neste caso veja como proceder junto ao Ministério Público.

3 - Direito de Vizinhança 2 - Perturbação do Sossego. Seu vizinho está te perturbando? A obra de construção que está sendo executada é muito barulhenta? A Lei das Contravenções Penais já prevê, em seu artigo 42 que prejudicar o sossego ou o trabalho é contravenção (quase crime) e aí, você não precisa provar nada, basta denunciar no Juizado Especial Criminal. Veja mais detalhes em .

4 - Direito de Vizinhança 3 - Não aconteceu ainda. A Ação por Dano Infecto é a ação que lhe dá garantia de indenização de um dano futuro e eventual. Se você achar que aquilo que o vizinho está fazendo vai ocasionar um dano eventual no futuro, então você pode pedir na Justiça a garantia de caso esse dano vier a acontecer então você terá o direito de indenização imediata sem precisar processar o vizinho pelos danos ocorridos.

5 - Ação de Nunciação de Obra Nova. É o caminho certo para fazer parar a obra que está sendo erigida no vizinho e que está trazendo prejuizo para o seu imóvel. Somente o Poder Judiciário pode obrigar o vizinho a parar de fazer o que está te prejudicando e, se for necessário, pode usar até de força policial (chamar a Polícia Militar) para issso.

Não adianta ir reclamar na Prefeitura pois não é atribuição da Prefeitura embargar obras só por que a obra está prejudicando o vizinho - A Prefeitura só vai verificar se a obra tem Alvará de Construção - Se não tem, então a Prefeitura vai embargar a obra, mas se tem Alvará então ela não pode fazer nada e o barulho da obra vai continuar a te perturbar.

Não adianta ir reclamar na Defesa Civil pois não é atrbuição da Defesa Civil embargar obras só por que a obra está prejudicando o vizinho - A Defesa Civil pode até interditar a sua casa por oferecer risco de vida aos moradores mas não pode fazer nada com relação à obra do vizinho.

Então, seu caso deve ser resolvido na Justiça Cível. Caso a obra que está sendo construída no vizinho (e não precisa que o "vizinho" seja um vizinho contíguo, isto é, encostado no seu imóvel) estiver prejudicando a sua casa, então você deve entrar com uma Ação de Nunciação de Obra Nova na Justiça Cível. Neste caso não adianta pensar em entrar com a ação no Juizado Especial Cível pois o valor da ação vai ser maior, provavelmente, que 40 salários mínimos e também não adianta pensar em entrar no Juizado Especial Criminal pois a Lei das Contravenção Penais não tem nenhum artigo que fale de prejuizos patrimoniais.

Converse com um Advogado com experiência em Ações Cíveis, particularmente em Direito de Vizinhança. Provavelmente, ele irá te orientar a registrar um Boletim de Ocorrência Policial na Delegacia da Polícia Civil do seu bairro, para a necessária Preservação dos Direitos sobre o seu bem patrimonial. Lembro-te que não é qualquer Advogado que conhece bem estas ações mas se você não conhece nenhum com esta expertise, procure a Casa do Advogado, uma entidade mantida pela OAB - Ordem dos Advogados do Brasil e que funciona nas proximidades de Fóruns Judiciais onde você poderá obter mais detalhes sobre este tipo de ação.

Veja mais detalhes sobre a ação de Nunciação de Obra Nova em .

3 - COMO A JUSTIÇA PODE AJUDAR:

A Justiça é o Terceiro Poder da República Democrática vigente no Brasil ao lado do Poder Executivo e o Poder Legislativo. Só relembrando: O Poder Legislativo faz as leis que todo mundo deve obedecer. O Poder Executivo fica fiscalizando para que todo mundo obedeça fielmente as leis e o Poder Judiciário julga os casos em que as pessoas não obedeceram as leis.

Vara Cível, Vara de Família, Vara Trabalhista, Juizado Especial Cível, Juizado Especial Criminal, Ministério Público, Defensoria Pública: Aonde devo fazer a minha reclamação? Veja mais detalhes sobre a organização da Justiça no Brasil .

Artigo 229- Se um construtor construir uma casa para outrem, e não a fizer bem feita, e se a casa cair e matar seu dono, então o construtor deverá ser condenado à morte.

A responsabilidade do Construtor já era prevista em lei federal desde 1.700 anos AC. O artigo 229 acima faz parte do Código de Hamurabi, uma das primeiras leis feitas no mundo e foi escrita numa pedra. Conheça mais sobre este código em .

Artigo 12- Ninguém será sujeito à interferências em sua vida privada, em sua família, em seu lar ou em sua correspondência, nem a ataques à sua honra e reputação. Todo ser humano tem direito à proteção da lei contra tais interferências ou ataques.

É o que diz a Declaração Universal dos Direitos Humanos promulgada no dia 10 de dezembro de 1948 pela ONU - Organização das Nações Unidas. Veja mais detalhes em .

A Justiça parece um "bicho de sete cabeças" e é de difícil compreensão para os cidadãos comuns. Os processos são muito demorados e parecem que não têm fim. Veja mais detalhes sobre a tramitação de um processo em .

E o Ministério Público o que é? É um "ramo" da Justiça? Em que situação o MP pode ser útil para nós? .

Tenho um Vizinho Barulhento. Onde devo reclamar? Na Prefeitura? Na Polícia? Veja mais detalhes sobre a Lei das Contravenções Penais em .

Comprei uma casa nova e está cheia de defeitos e coisas que não funcionam. Veja quem vai me ajudar a reclamar contra a Construtora . Qual é o prazo que tenho para reclamar .

Saiba quem é o Perito Judicial e quem é o Assistente Técnico - .

4 - QUEM É O RESPONSÁVEL:

Antes de pensar em quem é o Culpado e em quem é o Responsável, é preciso estabelecer o Nexo-Causal. Muitas vezes, a Causa que produz um certo Efeito (problema) não é a causa principal sendo ela mesma (a Causa) um Efeito de uma outra Causa. Veja mais detalhes sobre Nexo-Causal em .

Na construção e na manutenção de um edifício participam diversas pessoas (físicas e jurídicas) como a Construtora, Incorporadora, Imobiliária, Empreiteiro, Mestre de Obras, Pedreiro, Encanador, Eletricista, Arquiteto, Engenheiro e mais um monte de outras pessoas como o instalador de rede de TV a cabo, de Internet e outras redes. Qualquer pessoa que participa, direta ou indiretamente, de uma obra de construção ou reforma são chamadas, genericamente, de Intervenientes.

Se há uma umidade na parede por que há um vazamento da rede de água, não podemos sair acusando o Encanador que fez a rede de água pois o cano pode ter algum defeito de fabricação que quando foi enchido com água, a pressão produziu um vazamento e neste caso a culpa seria do Fabricante do cano mas pode ser que a parede não estava totalmente seca, isto é, não se esperou o tempo necessário para a parede sofrer a "cura" e ela passou por uma retração depois que o cano foi instalado e essa retração produziu uma trinca no cano.

Uma Perícia Técnica realizada no local vai determinar o exato  nexo-causal e demonstrar, claramente, onde está o problema e quem é o responsável, isto é, o Interveniente. Veja mais detalhes sobre Intervenientes em .

A Justiça Cível precisa que você, o Interessado, saiba exatamente quem é o responsável pois pelo problema, inclusive precisa indicar o CPF ou o CNPJ daquele que você está querendo processar.

5 - CONVERSA COM A PREFEITURA:

Você que paga IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano, aquele que é cobrado pela Prefeitura do município onde você é proprietário de um terreno ou casa ou apartamento, saiba que existe uma LEI que autoriza a Prefeitura fazer a cobrança desse imposto e, em contrapartida, obriga a Prefeitura a realizar uma série de obras para que o munícipe possa acessar livremente o seu imóvel, que as ruas sejam transitáveis, que seja feita a drenagem urbana para que as águas da chuva não formem enxurradas (que podem arrastar crianças e idosos) ou alagamentos nas ruas impedindo que os veículos e até as pessoas possam chegar a seus lares, que haja nas sarjetas bocas de lobos em distâncias adequadas de forma que além de escoar as águas da chuva, os moradores que lavarem "suas" calçadas para limpar xixis e cocôs de animais e aves, as águas servidas usadas na lavagem possam ser drenadas para dentro da boca de lobo mais próxima, evitando que essas águas que você usou para lavar a "sua" calçada fique empossada e ressecada na calçada em frente dos seus vizinhos produzindo mal cheiro e sendo focos de bactérias.

Não apenas transitar e ter acesso ao seu imóvel como também a Prefeitura deve cuidar de oferecer um serviço de abastecimento de água e coleta de esgoto sanitário (pela própria Prefeitura ou por Concessão) e que haja o recolhimento do lixo doméstico dando a ele um destino adequado e que não cause prejuízos ao meio ambiente, tudo isso está previsto em Leis Federais e Estaduais.

As funções, atribuições e obrigações do poder público municipal são reguladas por um conjunto de Leis. Sem pretender esgotar o assunto, segue as principais Leis:

1- Constituição Federal (Brasília, 5 de outubro de 1988);

CAPÍTULO IV
DOS MUNICÍPIOS:

Art. 30. Compete aos Municípios:

§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

2- Estatuto da Cidade (LEI N^o 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001);

LEI N^o 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 - ESTATUTO DA CIDADE

Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.

Art. 1^o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

3- Marco Legal Regulatório do Saneamento Básico (lei federal n⁰ 11.445 de 5 de janeiro de 2007) A Lei Federal n⁰ 12.305 de 2 de agosto de 2010 estabelece o prazo de 31 de dezembro de 2020 (10 longos anos!) para que todas as Prefeituras do Brasil que isoladamente ou em regime de cooperação com Estados, Distrito Federal e até particulares, acabem com os LIXÕES.

LEI Nº 12.305, DE 2 DE AGOSTO DE 2010 - Institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos; altera a Lei no 9.605, de 12 de fevereiro de 1998; e dá outras providências. 

Art. 8^o  São instrumentos da Política Nacional de Resíduos Sólidos, entre outros: 

A Prefeitura do seu município conseguiu eliminar, acabar com o Lixão que havia na sua cidade antes desse prazo de 31 de dezembro de 2020 determinado em Lei Federal? Alguém aí da sua cidade se preocupou de Denunciar este crime junto ao Ministério Público?

4- Marco Legal Regulatório do Saneamento Básico (lei federal n⁰ 14.026 de 15 de julho de 2020 estabelece o prazo até o longínquo ano de 2033 para a universalização dos serviços de saneamento básico no Brasil.

5- Lei Orgânica do Município;

6- Plano Diretor Estratégico do Município;

7- Lei do Zoneamento (municipal).

Como vêem, algumas questões básica do ordenamento urbano das cidades estão perfeitamente definidas nas leis de modo que problemas como enchentes e inundações que causam grandes prejuízos à população, os moradores nem precisam se preocupar em pedir, solicitar ou requisitar pois lei é lei e precisa ser obedecida. Caso a Prefeitura não esteja fazendo algum item que consta de Lei Federal, o caminho certo é dar entrada numa DENÚNCIA junto ao Ministério Público da comarca da sua região.

NOTA IMPORTANTE:

Com a promulgação da "nova" Constituição Federal, foi desencadeada uma sucessão de alterações, adaptações das leis consequentes, isto é, o Código Civil, o Estatuto da Cidade, etc.

Alguns municípios não tiveram tempo ainda, mesmo depois de passados 34 anos da promulgação da nova Constituição, de realizar todas as altereções necessárias para compatibilizar com o conteúdo de leis maiores.

Há muitos municípios que ainda mantém posturas antigas extrapolando suas atribuições. Na antiguidade era comum a Prefeitura imiscuir-se (intrometer-se) nas questões internas dos edifícios e chegava a dar palpite até sobre a altura de degraus de escada estabelecendo valor fixados de forma arbitrária, sobre dimensões máximas ou dimensões mínimas.

Na atualidade, a Prefeitura é fiscal da aplicação da Lei do Zoneamento que estabelece o Uso e a Ocupação dos imóveis, fixando índices como a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento. As Prefeituras estão adequando seus Códigos de Obras em função das suas novas atribuições advindas da nova Constituição.

Há também estados, como o Governo do Estado de São Paulo, que alterou a Constituição do Estado de São Paulo com artigos nessa direção, como, por exemplo, o parágrafo 4o do artigo 181 que diz "É vedado aos Municípios, nas suas legislações ediflícias, a exigência de apresentação da planta interna para edificações unifamiliares." Veja uma Planta de Prefeitura no modelo antigo e no novo.

Veja mais mais detalhes sobre as novas atribuições das Prefeituras em .

6 - AJUDA DO MINISTÉRIO PÚBLICO:

O Ministério Público não faz parte de nenhum dos 3 poderes da República. É mais ou menos uma espécie de Quarto Poder.

Então, quando temos uma queixa contra o Poder Executivo, ou o Poder Legislativos e mesmo contra o Poder Judiciário, podemos pedir a ajuda do Ministério Público.
Uma ação no MP não precisa de Advogado e qualquer pessoa pode dar entrada numa ação que, no caso do Ministério Público é chamada de Denuncia. Veja mais detalhes em .

Outra situação é quando não sabemos exatamente quem é o causador dos danos em nosso imóvel. Casos, por exemplo, em que surgem trincas nas paredes ou afloramento de água na garagem do subsolo e a gente não sabe se a causa é alguma tubulação rompida da rede de esgotos ou vazamento em galeria de águas pluviais e, ao procurá-los - Concessionária ou Prefeitura, um fica jogando a culpa no outro e você fica feito "joguete" no meio deles, quem pode te ajudar é o Ministério Público. Chamam de Situação Difusa pois é difícil a um leigo descobrir o verdadeiro causador. O Ministério Público tem a força para ir atrás, intimar todos os envolvidos e exigir que cada um deles pesquise, investigue e encontre a origem do problema.

Uma lei que ajuda muito nestas situações é o Código Civil (lei federal n⁰ 10.406 de 10 de janeiro de 2002) que no seu artigo 1311 diz:

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Ora, a engenharia nos mostra que qualquer escavação feita no solo, quer em região à montante e mesmo à jusante de um local, pode provocar desmoronamentos ou deslocação de terra no local causando danos ao edifício e partes que o constituem. Veja mais detalhes sobre o fenômeno “Alívio de Tensões Geológicas” no site www.ebanataw.com.br/alivio.

Frequentemente alguma concessionária de serviços publicos (água, esgoto, eletricidade, gás, telefonia, TV a cabo, etc.) abre uma vala na rua para fazer a manutenção da sua rede enterrada e depois da manutenção feita faz o REATERRO da vala e faz esse reaterro "de qualquer jeito" sem respeitar as normas técnicas sobre a execução de pavimento no leito carroçável e esse reaterro "fraco" não consegue aguentar o peso dos veículos e afunda. Ao procurar a concessionária ela alega que terceirizou o reaterro e que você deve procurar ela ou quando você procura a Prefeitura ela te orienta a procurar a concessionária, esquecendo que foi ela, a Prefeitura, que "contratou" por uma concessão essa concessionária e, por isso, tem a responsabilidade de fiscalizar o trabalho dela. Então, você fica feito "barata tonta" no meio deles sem saber o que fazer de efetivo - é o caso próprio para ser encaminhado no Ministério Público.

7 - TIPOS DE LAUDOS:

O Laudo Ténico nada mais é que um relatório feito por um profissional habilitado (Arquiteto ou Engenheiro) que relata determinado problema e, quando solicitado, contém seu parecer. O Parecer é uma interpretação profissional, fundamentada em argumentos científicos que justificam a tese.

São muitos, os tipos de Laudos:

O Laudo de Constatação contém um retrato fiel das condições em que se encontra, ou se encontrava, o edifício vistoriado na data da vistoria. Dependendo dos fatos é importante saber a hora exata da vistoria.

O Laudo Pericial contém o resultado da investigação devenvolvida para se descobrir a causa, ou as causas, de determinado problema no edifício. Pode incluir um serviço de consultoria com recomendações para a correção do problema.

O Laudo Cautelar contém o desenvolvimento de determinada questão que ainda não aconteceu mas que pode acontecer se não for tomada certas ações corretivas.

CC-Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

O Laudo de Recebimento contém o retrato de uma obra, em andamento, interrompida, abandonada ou concluída, expondo a funcionalidade ou a não-funcionalidade das partes.

Os laudos técnicos relativos a edifícios devem ser elaborados conforme prescrições da norma brasileira NBR-13752 - Perícias de Engenharia na Construção Civil e devem ser acompanhados pela ART - Anotação de Responsabilidade Técnica documento emitido pelo Conselho Regional de Engenharia ou acompanhados pelo RRT - Registro da Responsabilidade Técnica documento emitido pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo. Veja mais detalhes em . 

O laudo pode ser acompanhado de um Laudo Fotográfico contento a "visão do perito", isto é, o que o perito viu durante a vistoria. Naturalmente, as fotografias devem ser tratadas (reveladas, copiadas, impressas, etc.) com cuidado para não sofrem alterações como dobras, amassado, sujeiras e outras marcas que possam dar um sentido diferente daquele preconizado no laudo. Veja mais detalhes sobre a Chancela de uma fotografia em .

O laudo elaborado para servir de instrumento numa ação judicial não podem mais ser impressos em papel, devendo ser fornecido na forma digital em formato PDF - Portable Document Format e assinados com a Assinatura Digital Certificada de acordo com o ICP-Brasil, Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira. Veja mais sobre Assinatura Certificada em .

Tabela Resumo de Casos:

PROVA DO CRIME Isolar e preservar os escombros de um desastre é Preservar o Corpo de Delito. VIZINHO BARULHENTO Apartamento de cima ou Bar do lado perturba o meu sossego. NOTITIA CRIMINIS Policial Militar não quiz prender pessoa que estava perturbando o sossego A.R.T. Saiba o que é e qual a importância RESPONSABILIDADE Veja como é feita, legalmente, a anotação de uma responsabilidade (técnica, civil e criminal) de um trabalho de arquitetura ou de engenharia. TRINCAS Casos de trincas, fissuras, rachaduras, fendas e outros tipos de rupturas. INFILTRAÇÃO Água que brota da parede, umidade e manchas escuras no teto e paredes, mal cheiro. FUNDAÇÃO Trincas nas paredes, portas que não fecham mais, piso afundando e problemas na fundação. NEXO CAUSAL Uma Causa produz um certo Efeito mas este Efeito pode ser a Causa de outro Efeito. VIZINHANÇA Veja casos específicos que ferem o Direito de Vizinhança. CASOS DE DESABAMENTOS Casos reais de desabamentos e desmoronamentos. CASOS VIADUTO GUARARAPES EM BH Viaduto desabou matando 2 pessoas e ferindo 20 pessoas. Justiça condenou os engenheiros da obra. HONORÁRIOS PROFISSIONAIS Quanto custa o traballho de um engenheiro como Perito ou Assistente?

Veja o que se pode fazer:

VAZAMENTO NO VIZINHO DE CIMA Apareceu uma mancha de umidade no teto e parece que há vazamento no esgoto do apto de cima. PERTURBAÇÕES VINDAS DO VIZINHO Barulho de obra perturba meu sossego ou atrapalha o meu trabalho. Máquinas barulhentas, pessoas que falam alto. DANOS PROVOCADOS PELA OBRA DO VIZINHO Trepidações estão produzindo trincas nas paredes da minha casa. O que diz o Código Civil. EMBARGAR A OBRA DO VIZINHO  Quero fazer parar a obra do vizinho pois está me prejudicando. A quem devo pedir para embargar a obra? AÇÕES JUDICIAIS São as ações em que há discordância entre as partes e que necessitam de um terceiro para trazer mais esclarecimentos ou para decidir por eles. OBRA NO VIZINHO Uma construtora vai iniciar a construção de um prédio na sua vizinhança? Veja quais são as providências que você pode tomar. GARANTIA Existe "garantia" dada pela Construtora como a garantia dada pelos fabricantes de automóveis? Você já ouviu falar de "recall" de apartamentos? PRAZOS Qual o prazo que tenho para reclamar sobre um defeito na minha casa ou apartamento? Dizem que é de 90 dias, dizem também que é 5 anos e dizem também que é de 20 anos. PRESERVAR O CORPO DE DELITO Terminou o resgate das vítimas. O local está livre para remoção do entulho? O resto pode ser demolido?  VISTORIA O que é uma Vistoria Técnica feita em Edificio e como é um Laudo de Vistoria Técnica.

Direitos

DIREITO DE VIZINHANÇA O que determina o Código Civil e outras leis sobre a relação entre vizinhos. LEI 9099 Dispõe sobre o Juizado Especial Cível e o Juizado Especial Criminal. JE CIVEL Juizado Especial Cível - o que é, para que serve e como usar. JE CRIMINAL Juizado Especial Criminal - o que é, para que serve e como usar. LEI 3688 A Lei  das Contravenções Penais trata das perturbações vindas do vizinho. JUSTIÇA O que é a Justiça e como ela está estruturada no Brasil. HAMURABI 1.700 anos antes de Cristo já existia uma Lei que definia o que era correto e o que não era. ONU Declaração Universal dos Direitos Humanos - Organização das Nações Unidas.  LEIS, DECRETOS e NORMAS Código de Defesa do Consumidor, Código Civil, Leis  Estaduais e Mnicipais, Normas Técnicas.  MINISTÉRIO PÚBLICO Conheça o MP e veja como ele pode te ajudar a enfrentar os poderosos. INTERVENIENTES Pessoas que participam de uma obra. ASSINATURA DIGITAL Oque é Assinatura Digital, como funciona a Certificação Digital.   O PERITO E O ASSISTENTE TÉCNICO Quem são estas pessoas? O que fazem? Qualquer pessoa pode ser Perito ou Assistente Técnico? PERÍCIA O que  a perícia deve descobrir?  A perícia é a investigação, a procura da causa ou das causas que produzem os danos. TERMO DE RECEBIMENTO A assinatura do Termo de Recebimento é apenas uma formalidade burocrática? ACERVO TÉCNICO O que é um Acervo Técnico. Como criar, como manter e como atualizar. MANUAL DO USUÁRIO Por que seu carro tem Manual e o seu apartamento não tem? LAUDO O que é um Laudo Judicial, quem faz, o que contém. O que diz a norma brasileira NBR-13752 PRAZO PARA ELABORAÇÃO DO LAUDO Há um número minimo de dias que o Perito deve aguardar para dar início à elaboração do laudo? DICAS PARA VISTORIA Dicas para para a realização de uma Vistoria e Laudo. Novo CPC Em 17/03/2016 entrará em vigor no novo Código de Processo Civil. CONDOMÍNIOS Moro em condomínio e bateram no meu carro. CASO JUIZ, PERITO e ASSISTENTE A difícil comunicação entre estes personagens num processo judicial. DESENHOS Saiba quais são os identificadores obrigatórios, por lei.

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SOBRE O AUTOR DO SITE:

O presente site foi elaborado e é mantido pelo engenheiro civil Roberto Massaru Watanabe, formado pela Universidade de São Paulo - turma de 1972, trabalhou no projeto das obras de porte da engenharia nacional como a Rodovia dos Imigrantes, o Sistema Cantareira de Abastecimento de Água, o Emissário Submarino de Esgotos de Santos e nas Hidrelétricas de Jupiá, Ilha Solteira, Itaipú e Tucuruí.

Trabalhou também no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, onde desenvolveu inúmeras pesquisas sobre materiais construtivos, técnicas e métodos de construção.

Foi professor de pós-gradução na UNICAMP - Universidade de Campinas por 19 anos.

Realiza vistorias há mais de 40 anos e coordena uma equipe de especialistas em quase todos os ramos e especialidades relacionadas com edifícios. Só para vocês terem uma idéia da sua experiência profissional, dê uma olhada no site sobre TRINCAS, ou então no site sobre CONFORTO TÉRMICO ou no de TELHADOS. (clique na palavra grifada)

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ET-10\www\roberto\pericias\abertura.htm em 24/09/2000, atualizado em 02/01/2024.